중개보수 등 (제32조)

개업공인중개사는 중개업무에 대하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받되, 본인의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 보수를 받을 수 없다(제32조①). 반대로 개업공인중개사의 고의ㆍ과실 없이 의뢰인의 사정으로 계약이 해제된 경우에는 이미 발생한 보수청구권이 그대로 유지되어 보수를 받을 수 있다. 보수의 지급시기는 당사자 간 약정에 따르되, 약정이 없으면 시행령상 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다.

실비는 두 가지로 나뉜다. 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비는 권리를 이전하려는 의뢰인(매도ㆍ임대의뢰인)으로부터, 계약금등의 반환채무이행 보장에 소요되는 실비는 권리를 취득하려는 의뢰인(매수ㆍ임차의뢰인)으로부터 각각 받을 수 있으며(제32조② · 시행규칙 제20조②), 이는 보수와 별도로 받을 수 있다.

보수를 정하는 방식은 대상물 종류에 따라 다르다. 주택(부속토지 포함)의 중개보수는 국토교통부령이 정하는 범위 안에서 시ㆍ도의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개보수는 국토교통부령으로 직접 정한다(조례 사항이 아니다). 주택의 보수 한도는 시행규칙 별표 1에서 거래금액 구간별로 정하고, 그 범위 안에서 시ㆍ도 조례가 요율한도를 정하며, 그 이내에서 의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 결정한다(뒤 예제 34-99의 A시 조례 0.4%가 그 예다). 주택 외 중개대상물의 보수는 원칙적으로 거래금액의 1천분의 9 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의하여 정하되(시행규칙 제20조④2호), 전용면적 85제곱미터 이하이면서 전용 입식부엌ㆍ전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔은 같은 항 1호에 따라 별표 2의 요율 범위에서 결정한다. 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상이면 주택 규정을, 2분의 1 미만이면 주택 외 규정을 적용한다.

중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다른 경우에는 원칙적으로 "중개사무소 소재지"를 관할하는 시ㆍ도의 조례에서 정한 기준에 따라 보수를 받는다(대상물 소재지 기준이 아니다). 다만 이 특례는 주택의 보수ㆍ실비(제1항ㆍ제2항에 상당하는 부분)에만 적용되고, 주택 외 중개대상물의 보수(제4항 후단, 국토교통부령이 전국 공통으로 직접 정하는 부분)에는 애초에 조례라는 개념이 적용될 여지가 없다. 따라서 "주택 외 중개대상물의 보수를 중개사무소 소재지 관할 조례 기준에 따라야 한다"는 서술은 틀린 설명이다.

동일한 중개대상물에 대하여 동일 당사자 간에 매매를 포함한 둘 이상의 거래(예: 매매와 임대차)가 동일 기회에 이루어지는 경우에는 매매계약에 관한 거래금액만을 적용하여 보수를 산정하고, 임대차 부분은 별도로 계산하지 않는다. 이 경우에도 매매계약의 당사자인 매도인ㆍ매수인 쌍방으로부터 각각 보수를 받을 수 있다. 교환계약의 경우에는 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액을 거래금액으로 하며, 권리금은 중개대상물이 아니므로 보수 산정기준(거래금액)에 포함되지 않는다. 분양권 매매를 중개한 경우에는 당사자가 거래 당시 수수하게 되는 총 대금(기납입금+프리미엄)을 거래금액으로 본다.

법정한도를 초과하는 중개보수 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서만 무효이다(전부무효가 아니다). 판례상 이 보수제한 규정은 좁은 의미의 중개뿐 아니라 공매대상 부동산 취득의 알선행위에도 적용되며, 거래계약이 완료되지 않은 경우에도 중개행위에 상응하는 보수를 지급하기로 별도로 약정할 수 있고 이 경우에도 보수제한 규정이 그대로 적용된다. 초과수수료를 나중에 의뢰인에게 반환하였더라도 이미 성립한 금지행위(초과보수 수수)는 소멸하지 않으며, 조례를 잘못 해석하여 법정한도를 초과한 보수를 받은 경우에도 고의ㆍ과실을 불문하고 금지행위에 해당한다.

월차임이 있는 주택임대차의 보수 산정을 위한 거래금액(환산보증금)은 시행규칙상 보증금에 월차임의 100배를 더한 금액을 원칙으로 하되, 그 합산액이 5천만원 미만이 되는 경우에는 보증금에 월차임의 70배를 더한 금액으로 재산정한다. 이렇게 산출된 금액에 요율을 곱한 값이 조례상 한도액을 초과하면, 그 산출값이 아니라 한도액이 최종 중개보수가 된다.