주택임대차보호법

대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 오전 0시부터 생깁니다. 그 뒤 집이 팔리면 양수인이 임대인 지위를 그대로 승계하므로, 이미 발생한 연체차임이 있어도 별도로 채권을 넘겨받지 않아도 목적물 반환 시 보증금에서 당연히 공제됩니다. 연체차임에 대한 지연손해금은 특별한 사정이 없는 한 주택이 반환되는 때까지 발생하고, 그 차임채권이 압류되었더라도 반환 시 보증금에서 당연히 공제되며, 임차인은 목적물을 반환하지 않는 이상 보증금이 있다는 사정만으로는 특별한 사정이 없는 한 연체차임의 지급을 거절할 수 없습니다. 다만 양도 전에 이미 발생한 연체차임 채권 자체는 임대차관계에서 당연히 승계되는 것이 아니라 임대인 개인에게 귀속된 별개의 채권입니다. 반대로 임대인 지위가 넘어간 뒤에는 옛 임대인이 특별한 사정이 없는 한 보증금반환의무를 면하지만, 임차인이 양도 사실을 알고 즉시 이의를 제기한 경우나 채권담보를 목적으로 한 신탁적 양도인 경우에는 예외적으로 옛 임대인의 보증금반환의무가 소멸하지 않습니다.

대항요건과 확정일자를 갖추면 우선변제권이 생기고, 보증금 중 일정액은 다른 담보물권자보다 먼저 최우선변제를 받습니다(제8조). 다만 이때 최우선변제를 받는 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못합니다(제8조③). 우선변제권을 실제로 행사해 배당을 받으려면 경매절차에서 배당요구의 종기까지 대항요건을 유지한 채 배당요구를 해야 하고, 이를 위해서는 결국 주택을 양수인(경락인)에게 인도할 필요가 있습니다.

기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 보되, 이는 임차인 보호 규정이라 임차인은 스스로 정한 짧은 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 임대인이 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인이 2개월 전까지 각각 갱신거절 등의 통지를 하지 않아 묵시적으로 갱신되면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고(제6조①) 존속기간은 2년으로 보며(동②), 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 묵시적 갱신이 적용되지 않습니다. 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생깁니다.

임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 이 갱신요구권은 임대인의 승낙을 요하지 않는 형성권적 권리라서, 갱신거절사유가 없는 한 갱신요구가 임대인에게 도달한 시점에 곧바로 갱신의 효력이 생깁니다. 다만 1회에 한하여만 행사할 수 있고, 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보며(제6조의3②), 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다(동③). 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우나 임대인 동의 없는 전대 등 법이 정한 사유가 있으면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 이렇게 갱신요구권 행사로 갱신된 임대차의 해지에도 제6조의2가 준용되므로(제6조의3④), 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생기며, 이는 갱신된 기간이 개시되기 전에 해지를 통지한 경우에도 마찬가지로 통지 도달일로부터 3개월입니다.

임대차가 끝난 후 보증금을 반환받지 못하면 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 등기를 마친 뒤에는 임차인이 다른 곳으로 이사해 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되고, 등기 신청·집행에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다.