가등기담보 등에 관한 법률

이 법은 소비대차에 따른 차용물 반환채무를 담보하기 위하여 재산권을 이전하기로 예약할 때, 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 그 담보계약과 가등기ㆍ소유권이전등기의 효력을 정하는 것을 목적으로 합니다(제1조). 그래서 매매대금채권처럼 소비대차에 기하지 않은 채권을 담보하는 경우, 애초에 가등기나 소유권이전등기를 하지 않은 경우, 등기ㆍ등록할 수 없는 동산ㆍ주식을 담보로 제공한 경우에는 적용요건을 충족하지 못해 이 법이 적용되지 않습니다. 선순위담보권이 있는 부동산이라면 그 부동산 가액에서 선순위 피담보채권액을 공제한 나머지 가치가 담보하려는 차용금채무액을 초과하는 경우에만 적용됩니다. “채무자등”이란 채무자, 물상보증인, 담보가등기 후 소유권을 취득한 제삼자를 말하고(제2조 제2호), “후순위권리자”란 담보가등기 후에 등기된 저당권자ㆍ전세권자 및 담보가등기권리자를 말합니다(제2조 제5호).

채권자가 담보권을 실행하여 소유권을 취득하려면 채권의 변제기 후에 청산금의 평가액을 채무자등에게 통지하고(청산금이 없다고 인정되면 그 뜻을 통지), 그 통지가 도달한 날부터 2개월의 청산기간이 지나야 합니다(제3조 제1항). 이 통지에는 통지 당시 담보목적부동산의 평가액과 「민법」 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 하고, 부동산이 둘 이상이면 각 부동산의 소유권이전으로 소멸시키려는 채권과 비용도 밝혀야 합니다(제3조 제2항). 청산금은 통지 당시 부동산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금액인데, 선순위담보권이 있으면 그 선순위담보로 담보된 채권액도 공제 대상 채권액에 포함시켜 계산합니다(제4조 제1항). 채권자는 이미 소유권이전등기를 마친 경우 청산기간이 지난 후 청산금을 지급한 때에 소유권을 취득하고, 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 본등기를 청구할 수 있습니다(제4조 제2항). 청산금 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무는 동시이행 관계에 있고(제4조 제3항, 「민법」 제536조 준용), 이 규정들에 어긋나는 특약으로서 채무자등에게 불리한 것은 효력이 없지만 청산기간이 지난 후에 한 특약으로서 제3자의 권리를 침해하지 않는 것은 유효합니다(제4조 제4항).

채권자가 일단 청산금의 평가액을 통지하면 그 후에는 채권자 스스로 자신이 통지한 금액이 부당하다고 다툴 수 없습니다(제9조, 통지의 구속력). 다만 채무자등은 정당하게 평가된 청산금을 지급받을 때까지 소유권이전등기와 인도채무의 이행을 거절할 수 있고, 통지된 금액에 묵시적으로 동의하여 청산금을 확정시킬 수도 있습니다. 채권자는 통지가 채무자등에게 도달하면 지체 없이 후순위권리자에게 통지 사실ㆍ내용 및 도달일을 통지해야 하며, 이 통지는 등기부상 주소로 발송하면 되지만 대항력 있는 임차권자에게는 그 담보목적부동산의 소재지로 발송해야 합니다(제6조). 청산절차(통지ㆍ청산기간 경과ㆍ청산금 지급)를 거치지 않고 마친 본등기는 무효이지만, 그 후 채권자가 정당한 청산절차를 마치면 그때부터 유효한 등기로 전환된다는 것이 판례입니다. 채권자가 소유권을 취득하는 길은 청산기간이 지난 후 청산금을 지급하는 것뿐이므로(제4조 제2항), 무효인 본등기를 마친 채권자가 그 부동산을 선의의 제3자에게 처분하더라도 그것만으로 채권자 명의의 본등기가 유효한 등기로 되지는 않습니다. 이때 선의의 제3자가 소유권을 취득하면 채무자등이 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 없게 될 뿐입니다(제11조 단서). 다만 본등기를 마치기 위해 지출한 절차비용은 청산금에서 공제할 수 있는 항목으로 정해져 있지 않습니다.

담보가등기권리자는 그 선택에 따라 청산절차를 통한 담보권 실행(귀속정산) 또는 담보목적부동산의 경매 청구 중 하나를 택할 수 있고, 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 봅니다(제12조 제1항). 후순위권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있습니다(제12조 제2항). 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸합니다(제15조). 채무자가 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도나 그 밖의 처분은 이로써 후순위권리자에게 대항하지 못합니다(제7조 제1항). 가등기담보권은 피담보채권에 대한 수반성이 있으므로, 가등기담보권자는 특별한 사정이 없는 한 그 담보권을 피담보채권과 함께 제3자에게 양도할 수 있습니다.

채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 채무액(이자ㆍ손해금 포함)을 채권자에게 지급하고 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있지만, 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 그러하지 않습니다(제11조). 판례상 부동산의 소유권을 채권담보 목적으로 이전한 양도담보에서도 청산절차가 종료되기 전까지 목적물의 사용ㆍ수익권은 담보설정자에게 남아 있고, 채권자(양도담보권자)는 대내적으로는 담보물권자에 불과하지만 대외적으로는 소유자로 취급되어 청산 전에 선의로 처분받은 제3자는 보호됩니다. 그리고 담보가등기권자가 청산(귀속정산)으로 담보목적부동산의 소유권을 취득하더라도, 이는 법원의 경매절차와 같은 소멸주의가 적용되는 것이 아닌 사적 실행이므로, 그보다 선순위인 저당권은 소멸하지 않고 그대로 존속합니다.