부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률
1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다
출제 회차 15회 · 16회 · 17회 · 18회 · 19회 · 20회 · 21회 · 22회 · 23회 · 24회 · 27회 · 28회 · 29회 · 30회 · 31회 · 32회 · 33회 · 34회 · 35회 · 36회
2 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 강의 영상
공개된 유튜브 무료 강의 중 이 개념을 다루는 것을 모았습니다. 풀고패스가 만든 강의가 아니며, 내용의 정확성은 각 채널에 있습니다. 업로드 날짜를 확인하세요 — 법령이 개정됐을 수 있습니다.
3 법령 근거 — 조문이 곧 정답입니다
4 쉬운 설명
명의신탁약정이란 실권리자가 실제로는 부동산 물권을 보유하면서 등기명의만 타인 앞으로 하기로 하는 약정입니다(제2조 제1호). 명시적이든 묵시적이든, 위임·위탁매매의 형식이나 추인에 의한 경우도 포함하고, 소유권이전등기청구권 보전을 위한 가등기를 마치는 경우도 포함됩니다. 다만 채무담보를 위해 채권자가 물권을 이전받거나 가등기하는 경우, 2인 이상이 구분소유하기로 하고 구분소유자의 공유로 등기하는 경우(상호명의신탁), 신탁법·자본시장법에 따른 신탁재산으로 등기한 경우는 명의신탁약정에서 제외됩니다.
명의신탁약정과 그에 따른 등기로 이루어진 물권변동은 무효입니다(제4조①②본문). 다만 명의수탁자가 직접 매매계약(매매에 한하지 않고 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약 일반)의 당사자가 되는 계약명의신탁에서, 상대방인 매도인이 명의신탁약정이 있다는 사실을 몰랐던 경우(선의)에는 그 물권변동은 예외적으로 유효합니다(제4조②단서). 매도인이 계약체결 당시 악의였다면 수탁자는 소유권을 취득하지 못하고, 매도인이 선의였다면 그 후 명의신탁 사실을 알게 되었더라도 이미 유효하게 성립한 수탁자의 소유권 취득에는 영향이 없습니다.
신탁자가 자기 소유 부동산을 수탁자 명의로 이전하는 2자간(양자간) 명의신탁은 등기까지 무효이므로 소유권은 신탁자에게 그대로 남고, 신탁자는 소유자로서 물권적 청구(등기말소·진정명의회복)만 할 수 있을 뿐 부당이득반환을 원인으로 한 소유권이전등기는 청구할 수 없습니다. 신탁자가 매도인과 직접 매매계약을 맺고 등기만 수탁자 명의로 하는 3자간 등기명의신탁은 매도인·신탁자 간 매매계약은 유효하고 수탁자 명의 등기만 무효이므로, 소유권은 매도인에게 남고 신탁자는 매도인에 대한 이전등기청구권을 가지며 매도인을 대위하여 수탁자 명의 등기의 말소를 구할 수 있습니다. 수탁자가 직접 매도인과 계약하는 계약명의신탁에서 매도인이 선의이면 수탁자가 소유권을 확정적으로 취득하고, 신탁자는 수탁자에게 제공한 매수자금 상당액을 부당이득으로 반환청구할 수 있을 뿐 부동산 자체나 그 유치권은 주장할 수 없습니다(금전채권과 부동산 사이에 견련관계가 없기 때문입니다).
종중·배우자·종교단체 명의신탁은 조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에 한하여 제4조부터 제7조까지 및 제12조제1항부터 제3항까지가 적용되지 않아 예외적으로 유효합니다(제8조). 다만 이 배우자 특례는 법률상 배우자 간의 명의신탁에만 적용되고, 사실혼 배우자 간의 명의신탁에는 적용되지 않아 원칙으로 돌아가 무효입니다.
명의신탁약정 및 그에 따른 물권변동의 무효는 제3자에게 대항하지 못합니다(제4조③). 그래서 수탁자로부터 매수·증여받아 등기를 마친 제3자는 명의신탁 사실을 단순히 알고 있었더라도(선의·악의를 불문) 원칙적으로 유효하게 소유권을 취득합니다. 이렇게 수탁자가 임의로 처분하여 신탁자가 소유권을 상실하게 되면, 그 처분은 신탁자에 대한 불법행위가 되어 신탁자는 수탁자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
5 체크리스트 + 암기팁
- 명의신탁약정은 실권리자가 스스로 물권을 보유하면서 등기명의만 타인에게 두는 약정 — 명시적·묵시적, 가등기 포함하되 채무담보 목적의 이전·가등기, 구분소유적 공유등기, 신탁법·자본시장법상 신탁재산 등기는 제외됩니다. 이 법의 적용에서 제외되는 명의신탁이어서 제4조의 무효가 애초에 미치지 않으므로, 이미 이루어진 구분소유적 공유(상호명의신탁)는 공유물분할청구가 아니라 명의신탁 해지로 해소합니다
- 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 원칙적으로 무효 — 다만 계약명의신탁에서 매도인이 선의인 경우에는 그 물권변동이 예외적으로 유효합니다(제4조②단서). 애초에 특례 없이 무효인 명의신탁에서는 어느 유형이든 '해지'를 원인으로 한 등기청구를 할 수 없습니다(약정 자체가 처음부터 없는 것과 같기 때문). 다만 신탁자가 대신 무엇을 청구할 수 있는지는 유형별로 다릅니다 — 2자간은 물권적 청구(등기말소·진정명의회복), 3자간은 매도인에 대한 이전등기청구권과 매도인 대위 말소, 계약명의신탁(매도인 선의)은 매수자금 부당이득반환청구권입니다. 반대로 배우자 특례처럼 예외적으로 유효한 명의신탁에서는 신탁자가 신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다
- 계약명의신탁에서 매도인 선의로 수탁자가 소유권을 확정취득한 경우, 신탁자는 매수자금 상당액의 부당이득반환청구권만 가지며 부동산 자체의 반환이나 그에 대한 유치권은 주장할 수 없습니다
- 종중·배우자·종교단체 특례는 조세포탈·강제집행면탈·법령상 제한회피 목적이 없을 때만 유효하고, 배우자 특례는 법률혼 배우자에 한하며 사실혼 배우자는 적용받지 못합니다
- 예외적으로 유효한 명의신탁의 부동산을 점유해 취득시효가 완성된 뒤 시효완성자가 이전등기를 마치기 전에 신탁해지를 원인으로 신탁자 앞으로 등기가 넘어간 경우에는, 시효완성자는 특별한 사정이 없는 한 그 신탁자에게 시효취득을 주장할 수 없습니다
- 예외적으로 유효한 명의신탁에서는 대내적 소유자는 신탁자, 대외적 소유자는 수탁자입니다 — 신탁자는 무단점유자 등 제3자에게 직접 소유권을 주장할 수 없고 수탁자를 통해서만 권리행사가 가능하며, 신탁자가 사망해도 그 상속인과 수탁자 사이에 명의신탁관계가 그대로 존속합니다. 다만 대내적으로는 신탁자가 소유자이므로, 등기 없이 실질적 소유권을 보유한 자가 이를 제3자에게 매도하는 것은 민법 제569조의 '타인 권리의 매매'에 해당하지 않습니다
- 명의신탁약정·등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못하므로, 수탁자로부터 매수·증여받은 제3자는 명의신탁 사실을 단순히 알고 있었더라도 원칙적으로 유효하게 소유권을 취득합니다. 이때 소유권을 상실한 신탁자는 수탁자에게 불법행위에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다
- 이렇게 제3자에게 유효하게 소유권이 넘어가 신탁자가 이미 소유권을 상실한 이상, 그 뒤 수탁자가 그 부동산의 소유권을 다시 취득하더라도 이는 수탁자의 새로운 취득원인에 의한 것이어서 신탁자가 그에 대해 소유권에 기한 이전등기나 반환을 곧바로 다시 청구할 수는 없습니다
6 예제 — 이 개념, 실제로 이렇게 나왔습니다
+ 이 개념이 나온 기출문제
해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.