건물의 표시에 관한 등기

건물 등기기록의 표제부에는 표시번호·접수연월일·소재·지번·건물명칭 및 번호·건물의 종류·구조와 면적·등기원인·도면의 번호가 기록된다. 다만 같은 지번 위에 1개의 건물만 있는 경우에는 건물번호를 기록하지 않는다. 규약에 따라 공용부분으로 등기되어 있던 부분이 규약 폐지로 전유부분(구분건물)이 되면, 원래 그 부분에는 별도의 소유권등기가 없었기 때문에 그 취득자는 소유권이전등기가 아니라 소유권보존등기를 신청하여야 한다.

구분건물의 등기기록은 1동 건물의 표제부(소재·지번·건물명칭 및 번호, 대지권이 있는 경우 대지권의 목적인 토지의 표시)와 전유부분의 등기기록의 표제부(건물번호, 대지권의 표시)로 나뉜다. 다만 "소유권이 대지권이라는 뜻"의 등기는 1동 건물의 표제부가 아니라 대지권의 목적인 토지의 등기기록 중 소유권·지상권·전세권·임차권이 기록되는 해당 구에 하는 것이어서, 이를 건물 표제부의 기록사항으로 알면 틀린다. 구분건물로 등기할 수 있는 구조상·이용상 독립성의 객관적 요건을 갖추었더라도 실제로 구분등기를 할지는 소유자의 신청에 달려 있어 반드시 구분등기를 하여야 하는 것은 아니며, 등기관은 그 건물이 구분건물이 아니라는 의심이 있으면 실질심사권을 가진다. 1동에 속하는 구분건물 중 일부만에 관하여 소유권보존등기를 신청하는 경우에는 나머지 구분건물의 표시에 관한 등기를 동시에 신청하여야 한다.

건물의 분할·구분·합병이 있거나 등기사항에 변경이 있으면 그 소유권의 등기명의인은 사실이 있은 때부터 1개월 이내에 변경등기를 신청하여야 하고, 존재하지 아니하는 건물에 대한 등기가 있는 경우에는 그 소유권의 등기명의인이 지체 없이 멸실등기를 신청하여야 한다. 다만 건물표시변경등기(합병등기 포함)를 게을리하여도 부동산등기법상 과태료는 부과되지 않는다. 합병하려는 건물에 소유권·전세권 및 임차권의 등기, 합병하려는 모든 건물에 있는 등기원인 및 그 연월일과 접수번호가 동일한 저당권에 관한 등기, 합병하려는 모든 건물에 있는 신탁등기(제81조제1항 각 호의 등기사항이 동일한 것) 외의 권리에 관한 등기가 있는 경우에는 합병의 등기를 할 수 없으므로, 합병하려는 건물 중 어느 하나에만 저당권등기가 있는 경우에는 합병등기를 할 수 없고, 등기관이 이 제한을 위반한 신청을 각하하면 지체 없이 그 사유를 건축물대장 소관청에 알려야 한다.

구분건물에 대지권이 있으면 등기관은 1동 건물의 표제부에 대지권의 목적인 토지의 표시를, 전유부분의 표제부에 대지권의 표시를 각각 기록하고, 부속건물에 대한 대지권을 표시할 때에는 그 대지권이 부속건물에 대한 것이라는 취지를 함께 적어야 한다. 대지권의 목적인 토지의 일련번호를 적음으로써 그 토지의 표시를 갈음할 수 있다. 대지권의 변경이나 소멸이 있으면 구분건물의 소유권의 등기명의인은 1동 건물에 속하는 다른 구분건물의 소유권의 등기명의인을 대위하여 그 변경등기를 신청할 수 있고, 대지권의 표시 등기는 건축물대장 소관청의 촉탁이 아니라 등기명의인의 신청으로 이루어지고, 등기관이 대지권등기를 하였을 때에는 직권으로 대지권의 목적인 토지의 등기기록에 소유권·지상권·전세권 또는 임차권이 대지권이라는 뜻을 기록하며, 대지권에 관한 등기 상호간의 순서는 순위번호가 아니라 접수번호에 따른다. 대지권이 등기된 후에는 건물과 토지를 분리하여 처분할 수 없으므로 대지권에 대한 전세권설정등기는 할 수 없고, 대지권이 등기된 구분건물의 등기기록에는 건물만에 관한 소유권이전등기 또는 저당권설정등기를 할 수 없으며 토지만에 관한 새로운 저당권설정등기도 할 수 없다. 다만 대지권을 등기한 건물이라도 그 건물만에 관한 전세권설정등기는 할 수 있다.