공인중개사 중개대상물 · 대토권 · 제25회 82번 해설

핵심 해설

중개대상물이 되려면 법령상 열거된 토지, 건축물, 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 광업재단, 공장재단이거나 그에 준하는 것으로서 사적 거래의 대상이 되고 중개행위가 개입할 실익이 있는 특정 물건이어야 한다. 판례는 ㄱ 20톤 이상의 선박(선박법·선박등기법의 적용을 받는 별개의 재산으로 중개대상물 법정 범위에 포함되지 않음), ㄴ 쉽게 분리·철거가 가능한 볼트조립방식의 세차장구조물(토지에 정착된 건축물로 보기 어려움), ㄷ 영업상의 노하우·거래처·신용 등 무형의 재산적 가치(권리금 등, 특정 물건이 아닌 재산적 이익에 불과), ㄹ 이주자택지를 공급받을 수 있는 지위인 대토권(특정한 토지나 건물이 아닌 수분양권 유사의 채권적 지위)을 모두 중개대상물로 인정하지 않았다. 따라서 ㄱ~ㄹ 모두 중개대상물이 될 수 없어 정답은 ⑤이다.

법령 근거

• 공인중개사법(구 부동산중개업법) 제3조(중개대상물의 범위) 및 시행령 관련 조문법제처 원문 →

이론 근거

중개대상물의 범위를 제한적으로 열거함으로써 중개업자의 책임범위와 중개보수 규율 대상을 명확히 하고, 등록·감독 체계가 미치지 않는 물건에 대한 무분별한 중개업 확장을 방지하기 위함이다.

쉬운 설명

부동산 중개는 '법으로 정해놓은 물건'에 대해서만 할 수 있습니다. 배(선박), 쉽게 뜯어낼 수 있는 임시 구조물, 눈에 보이지 않는 영업권, 아직 확정되지 않은 이주자 택지 받을 권리 같은 것들은 모두 법이 정한 '중개대상물'이 아니라서 공인중개사가 정식으로 중개보수를 받고 중개할 대상이 아닙니다.

용어 설명

중개대상물

공인중개사법령상 중개행위의 객체가 되는 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 공장재단·광업재단 등 법정 물건.

대토권

택지개발사업 등으로 주택이 철거되는 경우 일정 요건을 갖춘 자가 사업시행자로부터 이주자택지를 공급받을 수 있는 지위. 판례상 특정 토지에 대한 물권적 권리가 아닌 채권적 지위에 불과하여 중개대상물성이 부정됨.

선택지별 해설

• ① ㄱ, ㄴ만으로는 부족하다. ㄷ, ㄹ도 중개대상물이 아니므로 틀린 조합이다.
• ② ㄷ, ㄹ만으로는 부족하다. ㄱ, ㄴ도 중개대상물이 아니므로 틀린 조합이다.
• ③ ㄱ, ㄴ, ㄹ만으로는 부족하다. ㄷ(영업권 등 무형의 재산적 가치)도 판례상 중개대상물이 아니므로 틀린 조합이다.
• ④ ㄴ, ㄷ, ㄹ만으로는 부족하다. ㄱ(20톤 이상 선박)도 중개대상물이 아니므로 틀린 조합이다.
• ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ 모두 판례·법령상 중개대상물로 인정되지 않으므로 옳은 조합이다.

암기팁

선박·컨테이너형 구조물·권리금(영업권)·대토권은 모두 '중개대상물 아님' 4형제.