공인중개사 중개업 · 제25회 84번 해설

핵심 해설

판례상 '중개업'이란 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 반복적·계속적으로 중개를 업으로 영위하는 것을 말한다. 보수를 받고 오로지 토지만을 대상으로 하더라도 반복·계속성을 갖추어 중개를 업으로 하였다면 중개업에 해당하므로 ④가 옳은 설명이다. 나머지 지문들은 반복·계속성이 없는 우연한 중개(①), 무등록 중개업의 중개업 해당성 부정(②), 컨설팅에 부수한 중개행위의 중개업 해당성 부정(③), 금전소비대차에 부수한 저당권설정 알선의 중개업 해당성 부정(⑤)에 관하여 판례 법리를 반대로 서술하거나 왜곡한 오답이다.

법령 근거

• 공인중개사법(구 부동산중개업법) 제2조(정의) 중 '중개업' 정의 및 관련 대법원 판례법제처 원문 →

이론 근거

무등록 중개행위를 규제하는 기준으로서 '중개업'의 개념을 반복·계속성 중심으로 파악함으로써, 우연한 호의적 알선까지 규제 대상으로 삼지 않으면서도 실질적으로 영업으로 중개를 하는 자는 등록의무를 지우려는 취지이다.

쉬운 설명

친구 부탁으로 딱 한 번 땅 거래를 도와주고 사례비를 받은 것은 '중개업'이 아니지만, 명함도 없이 몰래라도 계속 여러 번 중개를 해주고 돈을 받았다면 그것은 무등록 '중개업'으로 처벌 대상이 될 수 있습니다. 토지만 전문으로 중개해도 반복적으로 하면 중개업에 해당합니다.

용어 설명

중개업

다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것. 반복성·계속성·영업성이 요구된다는 것이 판례의 태도.

선택지별 해설

• ① 반복성·계속성이나 영업성 없이 우연한 기회에 1회성으로 중개행위를 하고 보수를 받은 경우는 '중개업'에 해당하지 않는다는 것이 판례의 태도이므로, 이를 중개업에 해당한다고 서술한 것은 틀린 설명이다.
• ② 무등록으로 보수를 받고 중개를 업으로 행한 경우에도 실질적으로는 '중개업'의 요건(반복·계속성, 보수)을 충족하면 중개업에 해당하는 것으로 보아 무등록 중개업(처벌대상)의 문제가 되므로, 중개업에 해당하지 않는다는 서술은 틀렸다.
• ③ 부동산 컨설팅행위에 부수하여 이루어지더라도 실질적으로 반복·계속적으로 보수를 받고 중개행위를 하였다면 중개업에 해당한다고 보는 것이 판례의 취지이므로, 해당하지 않는다는 서술은 틀렸다.
• ④ 보수를 받고 반복·계속적으로 토지만을 중개하는 경우에도 중개대상물의 종류를 불문하고 중개업 요건을 충족하면 중개업에 해당하므로 옳은 설명이다.
• ⑤ 저당권설정행위의 알선이 금전소비대차의 알선에 부수하여 이루어졌더라도, 그것이 보수를 받고 반복·계속적으로 이루어졌다면 중개업에 해당할 수 있다고 보는 것이 판례의 취지이므로, 해당하지 않는다는 서술은 틀렸다.

암기팁

중개업 = 보수 + 반복·계속성. 대상물 종류(토지만이라도)는 무관, 명목(컨설팅·대출알선 부수)도 실질을 이기지 못한다.