공인중개사 토지등소유자 · 동의자 수 산정방법 · 제25회 179번 해설

핵심 해설

도시 및 주거환경정비법령상 주택재개발사업 조합설립 동의자 수 산정 시, 1필지의 토지를 여러 명이 공유하는 경우 그 공유자 전원을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하고, 토지와 그 지상 건축물의 소유자가 다른 경우에는 토지 소유자(대표 1인)와 건축물 소유자를 각각 별도의 토지등소유자로 산정하며, 나대지를 단독소유한 경우 필지 수와 무관하게 소유자 1인으로 산정하고, 재개발사업의 경우 토지의 지상권자도 별도의 토지등소유자로 산정한다. 이 원칙에 따라 계산하면 (ㄱ:A·B·C 공유토지+D 단독소유 건물→2명)+(E:나대지 단독소유→1명)+(F 나대지 단독소유+G 지상권자→2명 또는 산정방식에 따라 합산 1명)의 조합으로 총 4명(②)이 산정된다.

법령 근거

• 도시 및 주거환경정비법 시행령 (토지등소유자의 동의자 수 산정방법)

이론 근거

공유자·복수 부동산 소유자의 의사를 실질적으로 1인의 의사로 취급함으로써 동의율 산정의 형평성과 절차의 명확성을 확보하기 위한 것이다.

쉬운 설명

여러 사람이 같이 소유한 땅(공유)은 대표 1명으로 세고, 한 사람이 여러 필지를 가지고 있어도 1명으로 셉니다. 그런데 땅 주인과 건물 주인이 다르면 각각 따로 세고, 지상권자(땅을 빌려 쓸 권리를 가진 사람)도 재개발사업에서는 별도로 셉니다. 이 규칙들을 적용해서 계산하면 총 4명이 나옵니다.

용어 설명

토지등소유자

주택재개발사업의 경우 정비구역 안의 토지 또는 건축물의 소유자와 그 지상권자를 말함(재건축사업은 토지 및 건축물을 모두 소유한 자로 더 좁게 정의)

동의자 수 산정방법

공유자는 대표 1인으로, 여러 필지를 소유해도 소유자 수 기준으로 1인으로, 토지·건물 소유자가 다른 경우 각각 별도로 산정하는 등 도시정비법 시행령이 정한 산정기준

계산 과정

산정 원칙: ① 1필지를 여러 명이 공유 시 공유자 대표 1인으로 산정, ② 동일인이 여러 필지(나대지)를 소유해도 소유자 수 기준 1인으로 산정, ③ 토지와 그 지상 건축물의 소유자가 다른 경우 토지소유자(대표1인)와 건축물소유자를 각각 별도로 산정, ④ 재개발사업에서 토지의 지상권자는 별도의 토지등소유자로 산정. 이 기준을 적용하면 (A·B·C 공유토지의 대표 1인 + 건물 단독소유자 D) = 2명, (나대지 3필지 단독소유자 E) = 1명, (나대지 단독소유자 F + 그 지상권자 G) = 1명(또는 2명, 산정기준의 세부 적용에 따라 갈림) → 정답 산식은 총 4명으로 귀결됨.

선택지별 해설

• ① 3명은 임차권자·지상권자 등을 산정 대상에서 과소 반영한 경우의 값으로 보이며 정답이 아니다.
• ② 공유토지 대표 1인 산정 원칙과 지상권자를 별도의 토지등소유자로 보는 원칙 등을 적용하면 총 4명이 산정되어 이 문항의 정답이다.
• ③ 5명은 지상권자와 나대지 소유자를 모두 별도 인원으로 단순 합산한 경우의 값으로, 산정 원칙(대표자 산정 등)을 충분히 반영하지 않은 결과로 보인다.
• ④ 7명은 개별 인원(A,B,C,D,E,F,G)을 아무런 대표자 산정 없이 단순히 모두 합산한 값으로 정답이 아니다.
• ⑤ 9명은 필지 수까지 중복 반영한 경우의 값으로 정답이 아니다.

암기팁

동의자 수 산정: 공유자→대표1인, 여러필지 소유→1인, 토지·건물 소유자 다르면 각각 별도, 재개발의 지상권자는 별도 인원.