공인중개사 전매행위 제한 · 부기등기 · 제25회 188번 해설

핵심 해설

사업주체가 분양가상한제 적용주택 등 전매행위가 제한되는 주택을 공급하는 경우, 제3자에게 소유권을 이전할 수 없다는 취지를 소유권에 관한 등기에 부기등기하여야 한다. 지문 ④가 옳은 설명이다.

법령 근거

• 주택법 (주택의 전매행위 제한 및 부기등기)

이론 근거

분양가상한제 적용주택 등은 시세차익을 노린 단기 전매(이른바 '떴다방')를 방지하기 위해 전매를 제한하고, 이를 등기로 공시하여 실효성을 확보하는 것이다.

쉬운 설명

분양가상한제가 적용된 아파트처럼 전매가 제한된 주택은, 등기부에 '이 집은 함부로 팔 수 없다'는 내용을 별도로 기재(부기등기)해서 누구나 볼 수 있게 해야 합니다. 이게 맞는 설명입니다.

용어 설명

전매행위 제한

투기 방지를 위해 일정 기간 동안 분양받은 주택(또는 입주자로 선정된 지위)의 매매·증여 등을 제한하는 제도

부기등기

기존 등기에 부수하여 그 등기의 내용을 보충하기 위해 하는 등기로, 전매제한 취지를 공시하여 선의의 제3자를 보호하기 위해 활용

선택지별 해설

• ① 전매 제한 대상 행위에는 매매·증여 등 권리변동을 수반하는 행위가 포함되나 '상속'은 일반적으로 전매제한 예외로 취급되므로, 상속까지 모두 포함된다는 서술은 틀렸다.
• ② 투기과열지구에서 건설·공급되는 주택의 전매제한기간은 지역별로 세분화되어 있어 '수도권·충청권 외 지역은 일률적으로 3년'이라는 서술은 부정확할 수 있다.
• ③ 상속으로 취득한 주택의 세대원 일부 이전은 전매제한 예외 사유에 해당하는지 여부가 법령상 별도로 정해져 있어, 이 지문의 서술이 정확한지는 확인이 필요하며 정답으로 채택되지 않았다.
• ④ 분양가상한제 적용주택 등 전매제한 주택을 공급하는 사업주체는 소유권 이전 제한 취지를 소유권 등기에 부기등기하여야 한다는 것은 옳은 설명으로 이 문항의 정답이다.
• ⑤ 전매제한 위반 시 사업주체가 반드시 매입해야 하는지, 아니면 전매행위 자체가 무효로 처리되는지는 세부 법리에 따라 다를 수 있어 이 지문은 정답으로 채택되지 않았다.

암기팁

전매제한 주택 = 등기부에 부기등기로 제한사실 공시.