공인중개사 건부지 · 나지 · 제25회 1번 해설

핵심 해설

건부감가(建附減價)란 건물 등의 부가물이 있는 토지(건부지)가 나지 상태보다 최유효이용에 제약을 받아 나지에 비해 '낮게' 평가되는 감가현상을 말한다. 따라서 건부지가격은 건부감가로 인해 나지가격보다 '낮게' 평가되는 것이 원칙이며, ③처럼 '높게 평가된다'고 서술한 것은 건부감가의 개념과 정반대이므로 틀린 지문이다.

이론 근거

토지의 유형(나지·건부지)과 건부감가 이론

쉬운 설명

나지는 아무 건물도 없는 '빈 땅'이고, 건부지는 이미 건물이 세워진 땅입니다. 건물이 있으면 그 건물 때문에 땅을 더 좋게 쓰고 싶어도 못 쓰는 경우가 많아서, 보통 건부지는 나지보다 가격이 낮게 평가됩니다(이를 '건부감가'라고 부릅니다). 그런데 ③번은 반대로 '더 높게 평가된다'고 했으니 틀린 설명입니다.

용어 설명

건부지

건물 등 정착물이 있는 부지로, 그 정착물로 인해 토지 이용에 일정한 제약을 받는 토지.

나지

지상에 건물 등 정착물이 없고 사법상의 이용제한 권리도 없는 토지.

건부감가

건부지가 나지에 비해 최유효이용이 제한되어 가치가 낮게 평가되는 현상(반대로 건부증가도 예외적으로 존재).

선택지별 해설

• ① 나지는 지상에 건물이나 그 밖의 정착물이 없는 토지를 말하며, 이는 나지의 표준적 정의로 옳은 설명이다.
• ② 나지는 지상권 등 사법상의 이용 제한 권리가 설정되어 있지 않은 토지를 전제로 하므로 옳은 설명이다.
• ③ 건부지가격은 건부감가로 인해 나지가격보다 낮게 평가되는 것이 일반적이다. '높게 평가된다'는 서술은 건부감가 개념과 모순되므로 틀린 지문이다.
• ④ 건부지는 이미 지어진 건물의 구조·용도 등에 의해 토지의 사용·수익이 제약받는 경우가 있어 옳은 설명이다.
• ⑤ 건부지의 건물이 최유효이용에 맞지 않는 경우, 재건축·용도변경 등의 제약으로 나지보다 최유효이용 실현 가능성이 낮아지므로 옳은 설명이다.

암기팁

건부감가 = 건부지는 나지보다 '감(減)'가된다 → 낮게 평가!