공인중개사 부동산등기 특별조치법 · 제25회 140번 해설

핵심 해설

부동산등기 특별조치법 제2조(소유권이전등기 등 신청의무)에 따르면, 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 ①반대급부가 있는 경우(매매 등 쌍무계약)에는 '반대급부의 이행이 완료된 날(대금청산일 등)'부터, ②반대급부가 없는 경우(증여 등 편무계약)에는 '계약의 효력이 발생한 날'부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 한다. 즉 '계약효력발생일' 기산 원칙은 증여와 같은 무상·편무계약에 적용되는 것이고, 매매와 같은 유상·쌍무계약은 반대급부 이행완료일이 기산일이 된다. 甲이 乙에게 매도한 경우(⑤)는 유상 쌍무계약이므로 기산일은 '계약으로 정한 이행기'가 아니라 '반대급부의 이행이 완료된 날(대금이 실제로 청산된 날)'이다. 지문은 '계약으로 정한 이행기'를 기산일이라고 하여, 예정된 이행기일과 실제 반대급부 이행완료일을 혼동하였고 쌍무계약의 기산일 법리 자체와도 맞지 않으므로 틀린 지문이다.

법령 근거

• 부동산등기 특별조치법 제2조(소유권이전등기 등 신청의무) 제1항법제처 원문 →

이론 근거

등기를 지연시켜 명의를 숨기거나 미등기 상태로 전매하는 투기적 거래를 막기 위해, 계약체결일을 기준으로 일정 기간 내 강제로 등기신청을 하도록 하는 정책적 규제입니다.

쉬운 설명

부동산 매매처럼 대금을 주고받는 계약(유상계약)은 '잔금을 다 치른 날(반대급부 이행완료일)'부터 등기신청 기간이 시작됩니다. 반면 증여처럼 대가 없이 주는 계약(무상계약)은 '계약을 맺어 효력이 생긴 날'부터 시작됩니다. 이 문제의 ⑤번은 매매인데도 '이행기(약속한 날짜)'를 기준으로 삼는다고 해서 틀렸습니다.

용어 설명

부동산등기 특별조치법

미등기전매·투기 등을 방지하기 위해 부동산 소유권이전 계약 체결 후 일정기간 내 소유권이전등기 신청을 의무화한 특별법.

선택지별 해설

• ① 증여계약의 등기신청기간 증여는 반대급부가 없는 편무계약이므로, 부동산등기 특별조치법 제2조에 따라 '계약의 효력이 발생한 날'부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 한다는 것으로 옳은 설명입니다.
• ⑤ 매매의 경우 신청기간 기산일 매매는 반대급부(대금지급)가 있는 유상·쌍무계약이므로, 신청기간의 기산일은 '반대급부의 이행이 완료된 날(대금청산일 등)'이지 '계약으로 정한 이행기'가 아닙니다. 지문은 예정된 이행기(履行期)를 기산일로 서술하여 실제 반대급부 이행완료일 기준의 법리와 다르므로 틀린 설명이며, 이것이 정답입니다.
• ③ 미등기 전매의 보존등기 신청기산일 보존등기를 신청할 수 있었음에도 하지 않고 제3자에게 처분하는 계약을 체결한 경우, 그 계약체결일이 보존등기 신청기간의 기산일이 된다는 것으로 옳은 설명입니다.
• ④ 이전등기청구권 양도의 사법상 효력 신청기간 내 등기를 하지 않고 소유권이전등기청구권을 제3자에게 양도하더라도 그 양도행위의 사법상 효력이 당연히 부정되지는 않는다는 것으로(판례) 옳은 설명입니다.
• ② 신청기간 도과와 계약의 사법상 효력 신청기간 내 등기를 하지 않았다고 하여 원인된 계약 자체의 사법상 효력이 당연히 상실되는 것은 아니라는 것으로(판례) 옳은 설명입니다.

암기팁

신청기간 기산일: 매매 등 유상(쌍무)계약 = 반대급부 이행완료일(대금청산일), 증여 등 무상(편무)계약 = 계약효력발생일. '이행기'와 '이행완료일'을 혼동하지 말 것.