공인중개사 환산취득가액 · 자본적 지출액 · 제25회 148번 해설

핵심 해설

이 문제는 실지거래가액이 확인되지 않아 '환산취득가액' 등 추계방법으로 양도차익을 계산하는 유형의 계산문제입니다. 원본 보기(취득·양도 당시 기준시가, 자본적 지출액, 양도비 등 구체적 수치)가 OCR 손상으로 정확히 판독되지 않아 실제 계산을 재현할 수 없습니다. 다만 정답은 큐넷 공식 답안(①)을 그대로 유지하며, 아래에는 이러한 유형의 문제에서 사용하는 일반적 계산방법(공식)만을 설명합니다.

법령 근거

• 소득세법 및 소득세법 시행령 양도차익의 산정 및 추계방법(환산취득가액, 개산공제) 관련 조문

이론 근거

실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에도 과세형평을 위해 기준시가 비율을 이용한 환산취득가액으로 양도차익을 추계과세할 수 있도록 한 보충적 과세방법입니다.

쉬운 설명

취득할 때 실제로 얼마 주고 샀는지 모르면, 양도할 때 가격과 취득·양도 당시의 기준시가 비율을 이용해 취득가액을 거꾸로 계산합니다(환산취득가액). 여기에 실제 지출한 비용과 정해진 비율로 계산한 비용 중 세금을 더 적게 만드는 쪽을 선택해서 필요경비로 뺍니다.

용어 설명

환산취득가액

취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우, 양도 당시 실지거래가액(또는 매매사례가액·감정가액)에 취득 당시 기준시가와 양도 당시 기준시가의 비율을 곱하여 취득가액을 추계하는 방법.

자본적 지출액

자산의 가치를 현실적으로 증가시키는 지출(개조비, 시설확장비 등)로 양도차익 계산시 필요경비로 공제됨(단, 적격증빙 등 요건 충족 필요).

양도비

양도를 위해 직접 지출한 비용(공증비용·인지대·소개비 등)으로 필요경비로 공제됨.

계산 과정

원본 보기(취득·양도 당시 기준시가, 매매사례가액, 자본적지출액, 양도비 구체 금액)의 OCR 손상으로 정확한 계산조건을 확인할 수 없어 실제 수치 대입은 생략합니다. 일반적인 계산순서는 다음과 같습니다.\n1) 양도가액 결정: 실지거래가액 불명시 매매사례가액→감정가액→기준시가 순으로 적용.\n2) 취득가액 결정(환산취득가액): 취득가액 = 양도가액 x (취득 당시 기준시가 / 양도 당시 기준시가).\n3) 필요경비 계산: 환산취득가액 적용시 실제 자본적지출액 대신 개산공제금액과 실제 양도비 중 유리한 방법을 비교하여 양도소득세 부담이 최소화되는 방향으로 필요경비를 선택.\n4) 양도차익 = 양도가액 - (환산취득가액 + 필요경비).\n'세부담 최소화'를 위해서는 실제 자본적지출액+양도비 합계와 개산공제액을 비교하여 더 큰 금액을 필요경비로 선택하는 것이 일반적입니다.

선택지별 해설

• ① 1억4천만원 큐넷 공식 확정답안입니다. 원본 보기 수치가 손상되어 구체적 산출과정은 재현할 수 없으나, 환산취득가액을 이용한 양도차익 계산방식을 통해 산출된 값으로 판단됩니다.
• ② 1억4천2백만원 원본 보기 손상으로 오답 근거를 특정할 수 없습니다(확인 불가).
• ③ 1억4천3백만원 위와 같은 사유로 오답 근거 특정 불가.
• ④ 1억4천7백만원 위와 같은 사유로 오답 근거 특정 불가.
• ⑤ 1억4천9백만원 위와 같은 사유로 오답 근거 특정 불가.

암기팁

실거래가 모르면 '환산취득가액'! 필요경비는 유리한 쪽으로!