주택관리사보 1차 유동적 무효 · 허가신청협력의무 · 제11회 24번 해설

핵심 해설

허가구역 안의 토지거래계약은 허가를 받기 전에는 효력이 생기지 않고, 허가를 받으면 처음부터 유효하게 되는 유동적 무효 상태에 놓인다는 것이 판례다. 허가를 받을 길이 끊기는 불허가처분(ㄱ), 처음부터 허가를 배제·잠탈하는 내용의 계약(ㄴ), 당사자 쌍방이 허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 한 경우(ㄷ)에 확정적 무효가 된다. ㄹ·ㅁ은 유동적 무효 상태를 깨뜨리지 못하므로 정답은 ③이다.

법령 근거

• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조법제처 원문 →

판례 근거

• 허가구역 안의 토지거래계약이 허가 전에 어떤 효력 상태에 있는가 — 대법원 1999.06.17. 선고 98다40459 허가구역 안의 토지거래계약은 허가를 받기 전에는 효력이 없으나 허가를 받으면 소급하여 유효하게 되는 유동적 무효 상태에 있다.
• 보기 ㄴ · 허가를 배제하거나 잠탈하는 내용의 계약이 확정적 무효인가 — 대법원 1995.04.28. 선고 93다26397 처음부터 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 체결된 계약은 유동적 무효가 아니라 확정적으로 무효다.
• 보기 ㄷ · 당사자 쌍방이 허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 한 경우의 효력 — 대법원 1998.03.27. 선고 97다36996 당사자 쌍방이 허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우에는 계약이 확정적으로 무효가 된다.
• 보기 ㄹ · 허가신청협력의무 불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있는가 허가를 받기 전의 유동적 무효 상태에서는 상대방의 허가신청협력의무 불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다.
• 보기 ㅁ · 허가 전에 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 있는가 — 대법원 2000.01.28. 선고 99다40524 허가를 받기 전에는 계약상 채무가 발생하지 않으므로 그 불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 없고, 그 청구를 하였다는 사정만으로 계약이 확정적 무효가 되지도 않는다.

쉬운 설명

허가를 받아야 하는 땅의 매매는 「아직 결론이 나지 않은 무효」 상태다. 허가가 나면 처음부터 유효였던 것이 되고, 허가를 받을 길이 막히면 그때 비로소 완전히 무효가 된다. 한쪽이 화가 나 해제한다고 하거나 손해배상을 달라고 하는 것만으로는 이 상태가 끝나지 않는다.

용어 설명

유동적 무효

지금은 효력이 없지만 뒤에 허가를 받으면 처음부터 유효하게 되는 상태. 허가를 받을 길이 끊기면 확정적 무효가 된다.

허가신청협력의무

허가구역 안의 토지거래계약 당사자가 함께 허가를 신청하도록 서로 협력하여야 할 의무. 허가 전에도 이 의무의 이행은 구할 수 있다.

보기별 해설

• ㄱ 관할 관청이 불허가처분을 하면 허가를 받을 길이 없어지므로 계약은 확정적으로 무효가 된다.
• ㄴ 처음부터 허가를 배제하거나 잠탈하려는 내용의 계약은 유동적 무효 상태를 거치지 않고 처음부터 확정적으로 무효다.
• ㄷ 당사자 쌍방이 허가신청협력의무를 이행하지 않겠다는 뜻을 명백히 하면 허가를 받을 가능성이 없어지므로 계약이 확정적으로 무효가 된다.
• ㄹ 허가를 받기 전에는 계약상 채무의 이행을 구할 수 없으므로 상대방의 협력의무 불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없다. 일방적인 해제의 의사표시만으로는 확정적 무효가 되지 않는다.
• ㅁ 허가를 받기 전에는 계약상 채무의 불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수도 없다. 그러한 청구를 하였다는 사정만으로 계약이 확정적 무효로 되지는 않는다.

선택지별 해설

• ① ㄱ·ㄴ만 들었다. 쌍방이 협력의무의 이행거절 의사를 명백히 한 ㄷ도 확정적 무효 사유이므로 답이 아니다.
• ② ㄷ은 확정적 무효 사유이지만 ㄹ은 아니므로 답이 아니다.
• ③ 확정적 무효가 되는 ㄱ·ㄴ·ㄷ을 모두 들었다.(정답)
• ④ ㄹ·ㅁ이 들어 있다. 두 경우 모두 유동적 무효 상태가 그대로 남으므로 답이 아니다.
• ⑤ ㄹ·ㅁ이 들어 있어 답이 아니다.

암기팁

「허가를 받을 길이 끊겼나」로 가른다 — 불허가·잠탈·쌍방 거절은 확정적 무효, 한쪽의 해제나 손해배상 청구는 아니다.