주택관리사보 1차 유동적 무효 · 협력의무 · 제15회 28번 해설

핵심 해설

토지거래허가구역 안의 토지에 관한 거래계약은 허가를 받기 전에는 채권적 효력도 생기지 않는 유동적 무효이므로, 매도인은 허가 전에 매매대금의 지급을 청구할 수 없다는 것이 판례의 태도다. 그래서 옳지 않은 것은 ①이다.

법령 근거

• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조법제처 원문 →

판례 근거

• 선택지 ① · 토지거래허가 전에 매도인이 매매대금의 지급을 청구할 수 있는가 — 대법원 2010.05.13. 선고 2009다92685 토지거래허가를 받기 전의 거래계약은 채권적 효력도 없는 유동적 무효이므로 당사자는 대금지급이나 소유권이전등기를 청구할 수 없다.
• 선택지 ② · 허가구역 지정이 해제되면 유동적 무효인 계약이 어떻게 되는가 — 대법원 1999.06.17. 선고 98다40459 유동적 무효 상태에서 허가구역 지정이 해제되면 그 거래계약은 확정적으로 유효가 된다.
• 선택지 ③ · 쌍방이 이행거절 의사를 명백히 하면 유동적 무효가 어떻게 되는가 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 아니하기로 하고 이행거절의 의사를 명백히 표시한 경우 그 거래계약은 확정적으로 무효가 된다.
• 선택지 ④ · 협력의무 불이행을 이유로 계약을 해제할 수 있는가 허가신청에 협력할 의무는 계약의 주된 채무가 아니므로 그 불이행을 이유로 거래계약을 해제할 수 없다.
• 선택지 ⑤ · 유동적 무효 상태에서 지급한 계약금을 부당이득으로 반환 청구할 수 있는가 — 대법원 1997.11.11. 선고 97다36965 유동적 무효 상태에서는 이미 지급한 계약금을 부당이득으로 반환 청구할 수 없고, 계약이 확정적으로 무효가 된 뒤에야 반환을 구할 수 있다.

쉬운 설명

허가를 받기 전에는 계약이 「아직 효력이 없는 상태」로 떠 있다. 그래서 대금을 달라거나 등기를 넘겨 달라고는 못 하고, 서로 허가를 받는 데 협력하자고만 요구할 수 있다.

용어 설명

유동적 무효

허가를 받으면 처음부터 유효가 되고 받지 못하면 무효로 굳는, 결말이 아직 정해지지 않은 무효 상태.

협력의무

유동적 무효 상태의 당사자가 서로 허가를 받기 위한 절차에 협력해야 하는 의무.

확정적 무효

허가를 받을 수 없게 되거나 쌍방이 이행거절 의사를 명백히 하여 계약이 되살아날 여지가 없어진 상태.

선택지별 해설

• ① 판례는 허가를 받기 전의 거래계약이 채권적 효력도 없는 유동적 무효라고 본다. 따라서 甲은 허가가 있기 전에 乙에게 매매대금의 지급을 청구할 수 없으므로 이 지문은 옳지 않다.(정답)
• ② 판례는 유동적 무효 상태에서 허가구역 지정이 해제되면 더 이상 허가를 받을 필요가 없어져 그 계약이 확정적으로 유효가 된다고 본다.
• ③ 판례는 당사자 쌍방이 허가신청을 하지 않기로 하고 이행거절의 의사를 명백히 한 경우 그 계약이 확정적으로 무효가 된다고 본다.
• ④ 협력의무는 계약에 따른 주된 채무가 아니므로, 판례는 그 불이행을 이유로 계약을 해제할 수 없고 협력의무의 이행을 소로 구하거나 손해배상을 받을 수 있을 뿐이라고 본다.
• ⑤ 판례는 계약이 확정적으로 무효가 되기 전인 유동적 무효 상태에서는 이미 지급한 계약금을 부당이득으로 반환 청구할 수 없다고 본다.

암기팁

유동적 무효에서 할 수 있는 것은 협력 청구뿐이고, 대금ㆍ등기ㆍ부당이득 반환은 모두 막힌다.