주택관리사보 2차 토지임대부 임대주택 · 분양전환 · 제17회 13번 해설

핵심 해설

토지임대부 임대주택을 분양전환하는 경우에는 임차인이 직접 분양전환승인을 신청할 수 있게 한 제21조 제5항ㆍ제6항이 적용되지 않으며(임대주택법 제21조의4 제2항), 제21조 제5항도 임차인 총수의 3분의 2 이상의 동의를 요구하므로 과반수의 동의로 직접 신청할 수 있다는 ④가 옳지 않다. 출제 당시 기준으로는 ④가 정답이다. 임대주택법은 폐지되었다. 토지를 임차하여 건설된 주택은 지금 민간임대주택에 포함되지만(민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제1호), 토지임대부 임대주택의 지상권 간주ㆍ임차인의 직접 분양전환승인 신청 제한ㆍ분양전환 특례를 정한 조문은 지금 민간임대주택에 관한 특별법과 공공주택 특별법에 같은 모양으로 없어, 지금 기준만으로는 옳고 그름을 가릴 수 없다.

법령 근거

• 임대주택법 제2조법제처 원문 →
• 임대주택법 제16조의2법제처 원문 →
• 임대주택법 제21조법제처 원문 →
• 임대주택법 제21조의4법제처 원문 →

쉬운 설명

땅은 빌리고 건물만 짓는 임대주택이 토지임대부 임대주택이다. 이 제도를 정한 법이 없어졌고 이어받은 법에도 같은 규정이 없어서, 지금 법으로는 보기를 가릴 수 없다.

용어 설명

토지임대부 임대주택

임대사업자가 토지를 임차하여 건설ㆍ임대하는 주택이다(임대주택법 제2조 제2호 가목).

분양전환

임대주택을 임대사업자가 아닌 자에게 매각하는 것이다(임대주택법 제2조 제6호).

지상권 설정 간주

임대사업자가 토지소유자와 토지임대차계약을 체결하면 그 토지 위에 임대기간 동안 주택 소유권을 목적으로 지상권이 설정된 것으로 본다(임대주택법 제16조의2 제2항).

선택지별 해설

• ① 토지임대부 임대주택은 임대사업자가 토지를 임차하여 건설ㆍ임대하는 주택이다(임대주택법 제2조 제2호 가목). 옳은 설명이다.
• ② 토지임대부 임대주택의 토지의 임대차 관계는 토지소유자와 임대사업자 간의 임대차계약에 따른다(임대주택법 제16조의2 제1항). 옳은 설명이다.
• ③ 임대사업자가 토지소유자와 임대차계약을 체결한 경우 그 토지 위에 임대기간 동안 지상권이 설정된 것으로 본다(임대주택법 제16조의2 제2항). 옳은 설명이다.
• ④ 일반 건설임대주택은 임대의무기간 경과 후 6개월 이상 분양전환승인을 신청하지 않으면 임차인이 총수의 3분의 2 이상의 동의를 받아 직접 신청할 수 있으나(임대주택법 제21조 제5항), 토지임대부 임대주택의 분양전환에는 이 규정이 적용되지 않는다(제21조의4 제2항). 과반수의 동의로 직접 신청할 수 있다는 설명은 옳지 않다. (정답)
• ⑤ 문항은 토지임대부 임대주택이 민간건설임대주택이면 분양전환 가격을 당사자 간의 협의로 정한다고 적는다. 임대주택법 제21조의4 제1항은 분양전환의 방법ㆍ절차 및 가격 등에 필요한 사항을 대통령령으로 정한다고만 해 이 조문만으로는 협의로 정하는지 확인되지 않는다.