정의 (제2조)

"중개"란 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다. 개업공인중개사 스스로가 당사자가 되어 교환 등을 하는 행위 자체는 알선이 아니므로 "중개"에 해당하지 않는다. 어떤 행위가 손해배상책임을 발생시킬 수 있는 "중개행위"에 해당하는지는 행위자의 주관적 의사가 아니라 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선ㆍ중개를 위한 행위로 인정되는지에 따라 판단한다(판례).

"중개업"은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다. 따라서 보수 없이 알선하는 행위나, 우연한 기회에 단 1회 알선하고 수수료를 받은 행위처럼 반복ㆍ계속성이 없는 행위는 "중개업"에 해당하지 않는다. 반면 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 자가 보수를 받고 중개를 업으로 하는 경우에도 개념상으로는 여전히 "중개업"에 해당하며(다만 무등록이라는 이유로 처벌 대상이 될 뿐이다), 등록 여부는 중개업 성립의 요건이 아니다.

"공인중개사"는 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말할 뿐, 중개사무소 개설등록 여부와는 무관하다. 국내 공인중개사 자격시험에 합격하여 시ㆍ도지사로부터 자격증을 교부받은 자만 해당하며, 외국의 법령에 따라 취득한 유사자격은 이 법상 "공인중개사"에 포함되지 않는다. 자격취득 자체에는 연령 제한이 없어 미성년자도 시험에 합격하면 공인중개사 자격을 취득할 수 있다(다만 중개사무소 개설등록은 결격사유에 해당하여 할 수 없을 뿐이며, 자격취득과 등록은 별개의 제도다).

"개업공인중개사"는 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말한다. 공인중개사 자격을 가지고 있다는 사정만으로는 부족하며 반드시 등록까지 마쳐야 한다. 개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자는 "개업공인중개사"가 아니라 "소속공인중개사"에 해당한다. "소속공인중개사"는 개업공인중개사에 소속된 공인중개사로서, 법인의 사원ㆍ임원인 공인중개사를 "포함"하여 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말한다 — 법문이 명시적으로 "포함한다"고 규정하므로 이를 "제외된다"고 서술하면 틀린다.

"중개보조원"은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 현장안내 및 일반서무 등 단순한 업무만을 보조하는 자를 말한다. 따라서 공인중개사 자격을 가진 자가 개업공인중개사에 소속되어 단순업무를 보조하는 경우에는 "중개보조원"이 아니라 "소속공인중개사"에 해당하며, 중개보조원이 계약서 작성과 같은 중개업무 자체를 수행하는 것은 그 정의(단순업무 보조)를 벗어난다.

공인중개사 정책심의위원회는 공인중개사의 업무에 관한 사항을 심의하기 위하여 국토교통부에 둘 수 있다(임의기구). 심의사항은 ① 공인중개사의 시험 등 자격취득에 관한 사항 ② 부동산 중개업의 육성에 관한 사항 ③ 중개보수 변경에 관한 사항 ④ 손해배상책임의 보장 등에 관한 사항 네 가지로 열거되어 있다. 이 중 "제1호"(자격취득에 관한 사항)를 심의한 경우에 한하여 시ㆍ도지사는 그 심의 결과에 따라야 하며, 중개업의 육성ㆍ중개보수 변경ㆍ손해배상책임의 보장에 관한 사항은 시ㆍ도지사를 기속하는 규정이 아니다. 한편 "공인중개사협회의 설립인가"는 국토교통부장관의 인가사항일 뿐 이 위원회의 소관사항이 아니다.

정책심의위원회는 시행령상 위원장 1명을 포함하여 7명 이상 11명 이내의 위원으로 구성되며, 위원장은 국토교통부 제1차관이 되고, 위원은 위원장이 아니라 국토교통부장관이 임명하거나 위촉한다. 위원장이 부득이한 사유로 직무를 수행할 수 없을 때에는 위원 중에서 호선된 자가 아니라 위원장이 미리 지명한 위원이 그 직무를 대행한다. 해당 안건에 대하여 연구ㆍ용역ㆍ감정을 하였거나, 위원 자신 또는 그가 속한 법인이 해당 안건 당사자의 대리인(이었던 경우 포함)인 위원은 심의ㆍ의결에서 제척되며, 제척사유가 있음에도 회피하지 아니한 위원을 해촉할 수 있는 권한은 위원장이 아니라 국토교통부장관에게 있다. 국토교통부장관이 직접 공인중개사자격시험 문제를 출제하거나 시험을 시행하려는 경우에는 이 위원회의 의결을 미리 거쳐야 한다.