전속중개계약 (제23조)

전속중개계약은 중개의뢰인이 특정한 개업공인중개사 1인을 정하여 그 개업공인중개사에 한정하여 중개대상물을 중개하도록 하는 계약입니다. 여러 개업공인중개사에게 동시에 의뢰할 수 있는 일반중개계약과 달리, 전속중개계약은 국토교통부령이 정하는 법정서식(계약서)을 반드시 사용해야 하고, 이 서식에 의하지 않고 전속중개계약을 체결하면 업무정지 사유가 됩니다(등록취소 사유는 아님). 반면 일반중개계약도 국토교통부장관이 정하는 표준서식이 마련되어 있지만, 그 사용은 권장사항일 뿐 의무가 아닙니다. 전속중개계약서는 3년간 보존해야 하며(일반중개계약서에는 이러한 보존기간에 관한 규정이 없습니다), 서식은 권리이전용과 권리취득용으로 구분되어 있고, 개업공인중개사(법인은 대표자, 분사무소는 그 책임자)가 서명 "또는" 날인하되(서명 "및" 날인이 아님), 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 반드시 함께 서명·날인해야 한다는 규정은 없습니다.

개업공인중개사는 전속중개계약을 체결한 때에는 부동산거래정보망 또는 일간신문에 해당 중개대상물에 관한 정보를 공개해야 합니다. 다만 중개의뢰인이 비공개를 요청한 경우에는 공개해서는 안 됩니다. 공개 시기는 시행령상 계약체결일로부터 7일 이내이며, 공개해야 할 정보에는 중개대상물의 종류·소재지·지목·면적, 구조·건축연도, 벽면·도배·설비상태, 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 입지조건, 일조·소음·진동 등 환경조건, 공법상 이용제한 및 거래규제사항, 권리관계, 거래예정금액이 포함됩니다. 다만 권리관계 중에서도 임차인·저당권자 등 권리자의 성명·주소 등 인적사항은 공개대상이 아니며, 공시지가는 매매의 경우에만 공개대상이고 임대차의 경우에는 공개하지 않아도 됩니다. 정보를 공개한 후에는 지체 없이 그 내용을 중개의뢰인에게 문서로 통지해야 합니다.

개업공인중개사는 전속중개계약을 체결한 중개의뢰인에게 시행령상 2주일에 1회 이상 중개업무 처리상황을 문서로 통지해야 합니다. 이 통지의무는 전속중개계약에 특유한 사항으로 전속중개계약서 서식에만 기재되어 있고, 일반중개계약서 서식에는 기재되어 있지 않습니다.

전속중개계약의 유효기간은 다른 약정이 없으면 3개월입니다. 다만 당사자 간에 다른 약정이 있으면 그 약정에 따르므로, 4개월·5개월 등으로 정해도 유효합니다.

전속중개계약의 유효기간 내에 중개의뢰인이 스스로 발견한 상대방과 직접 거래한 경우, 그 거래(매매계약 등) 자체가 무효가 되거나 금지되는 것은 아닙니다. 다만 중개의뢰인은 중개보수 전액이 아니라 중개보수의 50%에 해당하는 금액의 범위 안에서 개업공인중개사가 중개행위에 소요한 비용을 위약금으로 지급해야 합니다. 계약에 정하지 않은 사항은 당사자가 합의하여 별도로 정할 수 있고, 중개의뢰인은 개업공인중개사의 중개대상물 확인·설명의무 이행에 협조해야 합니다. 또한 일반중개계약서와 전속중개계약서 표준서식에는 공통적으로 개업공인중개사가 법정 중개보수를 초과하여 받은 경우 그 차액을 환급하도록 하는 조항이 규정되어 있습니다.