중개대상물의 확인ㆍ설명 (제25조)
1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다
출제 회차 15회 · 16회 · 17회 · 18회 · 20회 · 21회 · 22회 · 23회 · 24회 · 27회 · 28회 · 29회 · 30회 · 31회 · 32회 · 33회 · 34회 · 36회
2 「중개대상물의 확인ㆍ설명 (제25조)」 강의 영상
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3 법령 근거 — 조문이 곧 정답입니다
사항을 확인하여 이를 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실ㆍ정확하게 설명하고,
토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하여
야 한다. <개정 2011. 4. 12., 2013. 7. 17., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9., 2025. 8. 14.>
1. 해당 중개대상물의 상태ㆍ입지 및 권리관계
2. 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항
3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항
②개업공인중개사는 제1항에 따른 확인ㆍ설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인ㆍ임대의뢰인
등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다.<개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
③개업공인중개사는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 제1항에 따른 확인ㆍ설명사항을 대통령령으
로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또
는 전자문서를 보존하여야 한다. 다만, 확인ㆍ설명사항이 「전자문서 및 전자거래 기본법」 제2조제9호에 따른 공인
전자문서센터(이하 “공인전자문서센터”라 한다)에 보관된 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 2014. 1. 28., 2018. 8.
14., 2020. 6. 9.>
④제3항에 따른 확인ㆍ설명서에는 개업공인중개사(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되어
있는 경우에는 분사무소의 책임자를 말한다)가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우
에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다.<개정 2009. 4. 1., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>
4 쉬운 설명
개업공인중개사는 중개를 의뢰받으면 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 법령상 거래·이용제한사항 등을 조사·확인하여 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 등기사항증명서·토지대장·건축물대장 등 근거자료를 제시해야 합니다. 확인·설명사항에는 법이 정한 항목 외에 대통령령(시행령)이 정하는 사항도 포함되는데, 관리비 금액과 그 산출내역이 그 예입니다. 다만 관리비 금액과 그 산출내역은 주택임대차 중개의 경우에만 적용되는 확인·설명사항입니다(시행령 제21조① 단서). 아파트 등 공동주택의 임대차는 여기에 해당하므로 예외가 아니어서 확인·설명해야 합니다.
중개대상물 확인·설명서는 물건 종류에 따라 [Ⅰ]주거용 건축물·[Ⅱ]비주거용 건축물·[Ⅲ]토지·[Ⅳ]입목·광업재단·공장재단용 4종으로 나뉘고, 서식마다 기본 확인사항의 구성이 다릅니다. 비선호시설(1km 이내) 유무는 [Ⅰ]과 [Ⅲ] 서식의 기본 확인사항이지만, [Ⅱ](비주거용 건축물) 서식에는 이 항목이 없습니다. 반면 대상물건의 표시, 소유권·소유권 외의 권리사항, 관리에 관한 사항 등은 [Ⅱ] 서식에도 공통으로 들어갑니다.
[Ⅰ](주거용 건축물) 서식은 매매·교환과 임대차를 겸용하는 항목이 있습니다. 이 중 취득 시 부담할 조세의 종류 및 세율, 개별공시지가 및 건물(주택)공시가격은 소유권 취득을 전제로 한 정보라서 임대차 중개 시에는 생략할 수 있습니다. 그러나 다가구주택 확인서류 제출여부와 건축물의 방향은 임대차 중개에서도 임차인의 의사결정에 중요한 정보이므로 생략할 수 없습니다.
판례상 개업공인중개사는 조사·확인의무가 없는 사항이라도 중개의뢰인이 계약을 맺을지를 결정하는 데 중요한 사항이면 그릇된 정보를 제공해서는 안 됩니다. 또한 중개대상물에 근저당권이 설정된 경우 그 존재는 설명해야 하지만, 채권최고액을 넘어선 실제의 피담보채무액까지 조사·확인할 의무는 없습니다. 중개의뢰인이 보수를 지급하지 않았다고 해서 확인·설명의무나 그 위반에 따른 손해배상의무가 당연히 소멸하는 것도 아닙니다.
확인·설명서는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성할 때 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고, 대통령령이 정하는 기간(시행령 제21조④ — 3년) 동안 원본·사본·전자문서를 보존해야 합니다. 다만 확인·설명사항이 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 보존의무가 적용되지 않습니다. 확인·설명서에는 개업공인중개사(법인은 대표자, 분사무소는 그 책임자)가 서명 및 날인하고, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 소속공인중개사도 함께 서명 및 날인해야 합니다.
5 체크리스트 + 암기팁
- 확인·설명은 중개가 완성되기 전, 권리를 취득하려는 중개의뢰인에게 해야 하고, 등기사항증명서·토지대장·건축물대장 등 근거자료를 제시해야 한다.
- 확인·설명사항은 상태·입지·권리관계, 법령상 거래·이용제한사항 외에 대통령령(시행령)이 정하는 사항도 포함 — 관리비 금액과 그 산출내역도 포함되나, 주택임대차 중개의 경우에만 적용되는 확인·설명사항이다(시행령 제21조① 단서). 아파트 등 공동주택 임대차는 여기에 해당하므로 예외가 아니다.
- 확인·설명서 서식은 [Ⅰ]주거용·[Ⅱ]비주거용·[Ⅲ]토지·[Ⅳ]입목·광업재단·공장재단 4종. 비선호시설(1km 이내)은 [Ⅰ]·[Ⅲ]에만 있고 [Ⅱ](비주거용 건축물)에는 없다.
- [Ⅰ] 서식에서 임대차 중개 시 취득 시 조세의 종류·세율, 개별공시지가·건물(주택)공시가격은 생략할 수 있지만, 다가구주택 확인서류 제출여부·건축물의 방향은 생략할 수 없다.
- 확인·설명서는 거래계약서 작성 시 서면 작성 후 거래당사자에게 교부하고 원본·사본·전자문서를 대통령령이 정하는 기간(시행령 제21조④ — 3년) 동안 보존한다. 공인전자문서센터에 보관된 경우에는 보존의무가 없다.
- 확인·설명서에는 개업공인중개사(법인은 대표자, 분사무소는 그 책임자)가 서명 및 날인하고, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있으면 함께 서명 및 날인한다.
6 예제 — 이 개념, 실제로 이렇게 나왔습니다
+ 이 개념이 나온 기출문제
해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.