금지행위 (제33조)

제33조①은 개업공인중개사등(개업공인중개사·소속공인중개사·중개보조원 등)이 해서는 안 되는 행위를 열거합니다. 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위(ㄱ), 무등록 중개업을 영위하는 자임을 알면서 그를 통해 중개를 의뢰받는 행위(ㄴ), 부당한 이익을 얻거나 제3자에게 얻게 할 목적으로 거짓으로 거래가 완료된 것처럼 꾸며 시세에 부당한 영향을 주는 행위(ㄷ)는 모두 제33조①1호·2호·8호의 금지행위에 해당하므로, 이 세 가지를 함께 고른 것이 정답이 됩니다.

제33조②는 "누구든지" 시세에 부당한 영향을 줄 목적으로 안내문·온라인 커뮤니티 등을 이용하여 개업공인중개사등의 업무를 방해해서는 안 된다고 정합니다. 안내문 등으로 특정 가격 이하로는 중개를 의뢰하지 않도록 유도하는 행위, 정당한 사유 없이 정당한 표시·광고 행위를 방해하는 행위가 이에 해당합니다. 이 조항은 수범자와 성격이 ①항과 달라서, 중개의뢰인과 직접 거래하는 행위나 단체를 구성해 공동중개를 제한하는 행위(①항의 금지행위)는 ②항의 업무방해 행위에 해당하지 않습니다.

소속공인중개사도 "개업공인중개사등"에 포함되므로, 매매업(ㄷ)은 제33조①1호(수범자 「개업공인중개사등」)에 따라, 온라인 커뮤니티를 이용한 업무방해(ㄹ)는 제33조②(수범자 「누구든지」)에 따라 소속공인중개사에게도 금지됩니다. 다만 중개대상물에 대한 표시·광고(ㄴ)는 제33조가 아니라 제18조의2③(개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시·광고를 할 수 없다)에 따라 제한되는 것으로, 소속공인중개사 개인 명의의 표시·광고 자체가 제33조에 별도의 금지행위로 열거되어 있는 것은 아닙니다. 한편 공인중개사 자격이 있는 소속공인중개사가 "공인중개사"라는 명칭을 사용하는 것 자체는 원래 허용되는 행위이므로 금지행위가 아닙니다.

직접거래는 개업공인중개사등이 스스로 거래당사자가 되는 경우를 말합니다. 자신이 중개한 물건을 다른 개업공인중개사의 중개를 통해 임차하는 것처럼 본인이 직접 상대방이 되지 않으면 직접거래에 해당하지 않습니다. 다만 판례는 처분권한을 위임받은 대리인과 거래하는 것은 실질적으로 본인과 거래하는 것과 같다고 보아 직접거래에 포함시킵니다.

겸업제한은 "법인인" 개업공인중개사에게만 적용되므로, 법인이 아닌 개인 개업공인중개사가 중개대상물 외 물건의 매매를 업으로 해도 금지행위가 아닙니다. 또한 양벌규정상 개업공인중개사가 소속공인중개사등의 위반행위를 방지하기 위해 상당한 주의와 감독을 게을리하지 않았다면 벌금형이 면제됩니다.