업무의 정지 (제39조)
1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다
출제 회차 20회 · 24회 · 32회
2 「업무의 정지 (제39조)」 강의 영상
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3 법령 근거 — 조문이 곧 정답입니다
서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로
업무의 정지를 명할 수 있다. <개정 2008. 2. 29., 2009. 4. 1., 2011. 5. 19., 2013. 3. 23., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.,
2020. 12. 29.>
1. 제10조제2항의 규정을 위반하여 같은 조 제1항제1호부터 제11호까지의 어느 하나에 해당하는 자를 소속공인중
개사 또는 중개보조원으로 둔 경우. 다만, 그 사유가 발생한 날부터 2개월 이내에 그 사유를 해소한 경우에는 그
러하지 아니하다.
2. 제16조의 규정을 위반하여 인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우
3. 제23조제2항의 규정을 위반하여 국토교통부령으로 정하는 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개계약을
체결하거나 계약서를 보존하지 아니한 경우
4. 제24조제7항의 규정을 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개하거나 거래정보사업자에게 공개를 의
뢰한 중개대상물의 거래가 완성된 사실을 해당 거래정보사업자에게 통보하지 아니한 경우
5. 삭제<2014. 1. 28.>
6. 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우
7. 제25조제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우
8. 제26조제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성ㆍ교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우
9. 제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우
10. 제37조제1항에 따른 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피하거나 그 밖의 명령을 이행하
지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 한 경우
11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우
12. 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 과태료의 처분에 해당하는
행위를 한 경우
13. 개업공인중개사가 조직한 사업자단체 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률
」 제51조를 위반하여 같은 법 제52조 또는 제53조에 따른 처분을 받은 경우
14. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우
②제1항에 따른 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다.<개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2020. 6. 9.>
③제1항의 규정에 따른 업무정지처분은 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 지난
때에는 이를 할 수 없다.<신설 2005. 12. 7., 2020. 6. 9.>
4 쉬운 설명
제39조는 등록관청이 개업공인중개사에게 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있는 임의적 처분을 규정한다. 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무정지를 명할 수 있다.
업무정지 사유는 결격사유자를 소속공인중개사·중개보조원으로 둔 경우(다만 발생일부터 2개월 이내에 해소하면 제외), 인장 미등록·미등록인장 사용, 전속중개계약서 미사용 또는 계약서 미보존, 중개대상물 정보 거짓공개 또는 거래완성사실 미통보, 확인·설명서 미교부·미보존, 확인·설명서 서명·날인 누락, 거래계약서 부적정 작성·교부·미보존, 거래계약서 서명·날인 누락, 보고·자료제출·검사의 거부·방해·기피, 제38조제2항 각 호(임의적 등록취소 사유)에 해당하는 경우, 최근 1년 이내 2회 이상 업무정지 또는 과태료 처분을 받고 다시 과태료 처분에 해당하는 행위를 한 경우, 사업자단체의 담합행위, 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령·처분을 위반한 경우(포괄조항)까지 폭넓게 규정되어 있다. 제33조제1항의 금지행위(거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위 등)도 별도의 호로 열거되어 있지는 않지만, 제14호의 포괄조항(그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우) 및 제11호를 통한 제38조제2항제9호에 따라 업무정지처분의 대상이 되며, 형사처벌(제48조·제49조)과 병과될 수 있다.
업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정하며, 등록관청은 위반행위의 동기·결과 등을 참작하여 그 기준을 감경할 수 있다. 예컨대 정보를 거짓으로 공개한 경우의 업무정지 기준은 통상 6개월이지만, 위반행위의 동기 등을 참작해 감경하면 4개월의 업무정지처분도 가능하다. 다만 가중하더라도 업무정지기간은 6개월을 초과할 수 없다.
업무정지처분은 그 사유가 발생한 날부터 3년이 지난 때에는 이를 할 수 없다(제척기간).
거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우는 업무정지가 아니라 필요적 등록취소 사유이며, 최근 1년 이내에 2회 이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우도 필요적 등록취소 사유이다. 업무정지처분 자체는 청문 대상이 아니다(청문은 등록취소·자격취소에만 적용).
5 체크리스트 + 암기팁
- 업무정지는 등록관청이 6개월의 범위 안에서 기간을 정해 명할 수 있는 임의적 처분이다. 법인인 개업공인중개사는 법인 또는 분사무소별로 명할 수 있다.
- 업무정지 사유: 결격사유자 고용(2개월 내 해소시 제외), 인장 미등록, 전속중개계약서 미사용·미보존, 정보 거짓공개, 확인·설명서 미교부·미보존·서명날인 누락, 거래계약서 부적정작성·미보존·서명날인 누락, 검사 거부, 임의적 등록취소 사유 해당, 1년 내 2회 이상 업무정지·과태료 후 재차 과태료, 사업자단체 담합, 포괄조항.
- 제33조제1항의 금지행위(거짓된 언행으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위 등)도 제39조①14호 포괄조항(및 제11호를 통한 제38조②9호)에 따라 업무정지처분 대상이 된다 — 형사처벌(제48조·제49조)과 병과될 수 있다.
- 가중해도 업무정지기간은 6개월을 초과할 수 없다. 다만 등록관청은 위반행위의 동기 등을 참작해 감경할 수 있어, 정보 거짓공개(기준 6개월)라도 4개월로 감경될 수 있다.
- 업무정지처분은 사유발생일부터 3년이 지나면 할 수 없다(제척기간) — 등록취소·자격취소 사유와 혼동하지 않는다.
- 부정한 방법의 개설등록, 최근 1년 이내 2회 이상 업무정지 후 재위반은 업무정지가 아니라 등록취소(필요적) 사유다. 업무정지처분 자체는 청문 대상이 아니다.