부동산 거래의 신고 (제3조)

부동산 거래신고의 대상은 부동산의 매매계약뿐 아니라 「택지개발촉진법」ㆍ「주택법」ㆍ「도시개발법」ㆍ「산업입지 및 개발에 관한 법률」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 부동산 공급계약, 그 공급계약을 통해 부동산을 공급받는 자로 선정된 지위(분양권)의 매매계약, 「도시 및 주거환경정비법」의 관리처분계획 인가나 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」의 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위(조합원입주권)의 매매계약까지 포함한다. 반면 대가 없이 이전하는 증여계약과 토지의 순수 임대차계약은 이 신고 대상 목록에 포함되지 않는다.

신고의무자는 원칙적으로 거래당사자 쌍방이며 공동으로 신고해야 하지만, 거래당사자 중 일방이 국가ㆍ지방자치단체 등 국가등인 경우에는 국가등이 신고하고, 일방이 신고를 거부하는 경우에는 다른 당사자가 단독으로 신고할 수 있다. 개업공인중개사가 거래계약서를 작성ㆍ교부한 경우에는 거래당사자가 아니라 해당 개업공인중개사가 신고해야 하며, 공동으로 중개한 경우에는 그 개업공인중개사들이 공동으로 신고한다. 신고기한은 거래계약의 체결일부터 30일 이내이고, 신고관청은 부동산등의 소재지를 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장 및 특별자치시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장이다.

신고관청은 신고 내용을 확인한 후 지체 없이 신고필증을 발급해야 하고, 부동산등의 매수인은 신고인이 신고필증을 발급받은 때에 「부동산등기 특별조치법」에 따른 검인을 받은 것으로 본다. 검인 의제 시점은 신고서를 제출한 때가 아니라 신고필증을 발급받은 때라는 점이 자주 뒤바뀌어 출제된다.

신고 후 해당 거래계약이 해제ㆍ무효 또는 취소(해제등)된 경우에는 해제등이 확정된 날부터 30일 이내에 해당 신고관청에 신고해야 하는데, 이 해제등 신고도 원칙적으로 거래당사자가 공동으로 해야 하며 일방이 신고를 거부하는 경우에 한해서만 단독신고가 허용된다. 개업공인중개사가 애초에 거래계약을 신고한 경우에는 그 개업공인중개사가 해제등 신고를 할 수 있되(공동중개시 공동으로), 이 경우에도 개업공인중개사 중 일방이 신고를 거부하면 단독신고 규정을 준용할 뿐, "개업공인중개사가 신고했으니 해제는 무조건 단독"이라는 식으로 원칙이 뒤바뀌는 것은 아니다.

이미 신고한 내용 중 거래지분, 계약의 조건이나 기한, 계약대상 면적, 중도금ㆍ잔금 및 그 지급일 등이 달라지면 변경신고 대상이며, 계약내용의 변경신고는 「부동산등기법」에 따른 등기신청 전에 신고관청에 해야 하는 것으로 운영된다. 다만 신고 내용이 애초에 잘못 적힌 것을 바로잡는 경우는 '정정신청' 사유이고, 중도금ㆍ잔금 등 지급일처럼 내용 자체가 바뀐 경우는 '변경신고' 사유로 서로 다르며, 거래금액 자체의 오기재는 정정신청 대상이 아니다. 또한 부동산거래계약 신고서에는 거래가격ㆍ계약일 등과 함께 당사자가 약정한 조건ㆍ기한도 기재해야 하지만, 거래대상 부동산의 공법상 거래규제 및 이용제한에 관한 사항은 이 신고서가 아니라 중개대상물 확인ㆍ설명서의 기재사항이다.

법인이 주택의 매수자인 경우에는 거래가격이나 지역에 관계없이 자금조달계획 및 입주 예정 시기 등 이용계획이 신고사항이다. 자연인의 경우 투기과열지구는 가격과 무관하게, 그 외의 지역은 실제 거래가격이 6억원 이상인 주택의 매수인에게 자금조달계획 및 입주 예정 시기 등 이용계획 신고의무가 있으며(시행령상 기준), 자금조달계획서는 매수인 단독으로 작성ㆍ제출한다. 한편 개업공인중개사가 부동산거래계약시스템(전자계약시스템)을 통하여 부동산거래계약을 체결한 경우에는 계약이 체결된 때에 부동산거래계약 신고서를 제출한 것으로 본다(신고의제).