부동산물권변동의 효력 (제186조)

매매처럼 법률행위로 인한 부동산 물권변동은 등기해야 효력이 생긴다(제186조). 반면 상속·공용징수·판결·경매 등 법률의 규정에 의한 취득은 등기 없이도 효력이 생기는데(제187조), 여기서 말하는 '판결'은 형성판결(예: 공유물분할판결)만을 의미하고 화해·조정처럼 당사자 합의를 확인하는 절차는 포함되지 않는다.

건물을 새로 지으면 원시취득이라 등기 없이 소유권을 얻고, 공유물의 현물분할판결도 '판결'에 해당해 등기 없이 효력이 생긴다. 다만 점유취득시효는 완성만으로는 부족하고 등기를 해야 비로소 소유권을 취득한다. 전세권존속기간이 시작되기 전에 마친 전세권설정등기도 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 유효하다는 것이 판례다.

중간생략등기의 합의는 등기절차를 간소화하기로 하는 합의일 뿐 그 자체로 적법한 등기원인이 되는 것은 아니다. 그 합의가 있어도 최초매도인과 중간자 사이의 매매대금채권까지 소멸하는 것은 아니어서, 甲·乙 사이에 대금을 인상하기로 약정했다면 甲은 그 미지급을 이유로 최종매수인에 대한 이전등기의무 이행을 거절할 수 있다. 종전건물의 등기를 신축건물의 등기로 유용하지는 못하지만, 미등기 건물의 양수인이 그 건물을 신축한 양도인의 동의를 얻어 직접 자기명의로 보존등기를 한 경우에는 실체관계에 부합하여 그 등기가 유효하다.

등기의 추정력과 관련해서는, 등기된 권리는 원칙적으로 등기명의자에게 있는 것으로 추정되고 등기가 있으면 특별한 사정이 없는 한 그 원인과 절차도 적법한 것으로 추정된다. 사망자 명의로 신청되어 이루어진 이전등기에는 특별한 사정이 없는 한 추정력이 인정되지 않는다. 다만 등기의무자의 사망 전에 그 등기원인이 이미 존재하는 때에는, 사망자 명의의 등기신청에 의해 경료된 등기라도 추정력을 가진다. 대리에 의한 매매계약을 원인으로 소유권이전등기가 이루어진 경우에는 대리권의 존재까지 추정되지만, 근저당권등기는 피담보채권의 존재는 추정하되 그 피담보채권을 성립시키는 기본계약의 존재까지는 추정되지 않는다. 건물 소유권보존등기 명의자가 전(前)소유자로부터 그 건물을 양수하였다고 주장하는데 전 소유자가 양도사실을 부인하면 그 보존등기의 추정력은 깨어진다. 반면 전(前) 소유명의자가 실재하지 아니한 경우에는 현재의 등기명의자에 대한 소유권은 추정되지 않는다. 한편 원인 없이 부적법하게 말소된 등기에는 권리소멸의 추정력이 인정되지 않아 실체적 권리관계는 말소 전과 같이 존속한다.

가등기는 장래 본등기 순위를 보전하는 효력만 있을 뿐, 가등기가 있다는 사실만으로 소유권이전등기청구권을 발생시키는 법률관계의 존재가 추정되지는 않는다. 소유권 취득의 효력은 본등기를 한 때에 발생하며(순위만 가등기시로 소급), 본등기청구는 가등기 당시의 등기의무자에게 하여야 한다. 한편 甲소유의 X토지에 대한 등기부가 멸실된 경우처럼 부동산 물권변동의 공시방법인 등기부 자체가 없어지는 것과 그 부동산에 대한 실체적 권리관계는 별개의 문제여서, 회복기간 내에 멸실회복등기를 하지 아니하였다고 하여 실체법상 소유권을 상실하는 것은 아니며, 다만 공시방법이 없는 상태가 될 뿐이다.