소유권의 취득
1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다
출제 회차 16회 · 17회 · 18회 · 19회 · 20회 · 22회 · 23회 · 24회 · 28회 · 29회 · 30회 · 31회 · 32회 · 33회 · 34회 · 36회
2 「소유권의 취득」 강의 영상
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3 법령 근거 — 조문이 곧 정답입니다
②부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.
②무주의 부동산은 국유로 한다.
③야생하는 동물은 무주물로 하고 사양하는 야생동물도 다시 야생상태로 돌아가면 무주물로 한다.
②소멸시효의 중단에 관한 규정은 전2조의 소유권취득기간에 준용한다.
②전항의 경우에 습득자, 발견자 및 매장물이 발견된 토지 기타 물건의 소유자는 국가에 대하여 적당한 보상을 청구할 수 있다.
[제목개정 2023. 5. 16.]
4 쉬운 설명
점유취득시효(제245조①)는 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유해야 하고, 그것만으로 소유권이 바로 넘어오는 것이 아니라 등기를 마쳐야 비로소 소유권을 취득한다. 등기부취득시효(②)는 이미 등기된 소유자가 10년간 선의·무과실로 점유하면 되고, 두 경우 모두 취득의 효력은 원시취득으로서 점유를 개시한 때로 소급한다(제247조①). 등기 전까지 시효완성자가 갖는 것은 채권적 등기청구권일 뿐이므로, 그 상대방은 시효완성 당시의 진정한 소유자여야 한다 — 소유권보존등기가 원인무효라면 그 등기명의인은 상대방이 될 수 없다.
시효완성자의 미등기 점유는 적법한 권원에 기한 점유로 취급되어, 원소유자는 그 기간의 점유를 이유로 손해배상이나 부당이득반환을 청구할 수 없다. 다만 방해가 있으면 점유자로서 방해배제는 청구할 수 있고, 목적물이 수용되어 원소유자가 보상금을 받았다면 시효완성자는 대상청구권으로 그 보상금(청구권)의 반환을 구할 수 있으며, 원소유자가 시효완성 사실을 알면서도 제3자에게 처분해 등기의무를 이행불능으로 만들었다면 불법행위로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.
매수인이 목적물을 인도받아 사용·수익하고 있는 동안에는 그 소유권이전등기청구권의 소멸시효가 진행하지 않으며, 같은 취지로 점유취득시효 완성자도 점유를 계속하는 한 등기청구권이 시효로 소멸하지 않는다. 다만 취득시효완성으로 인한 이전등기청구권을 제3자에게 양도하는 경우에는 점유의 이전과 함께 양도되는 때에는 원소유자(채무자)에 대한 통지만으로 충분하고 동의가 필요 없지만, 매매로 인한 이전등기청구권의 양도나 그 밖의 경우에는 통상의 지명채권양도와 달리 채무자(매도인·원소유자)에 대한 통지만으로는 대항력이 생기지 않고 그 동의(승낙)를 받아야 대항력이 생긴다.
자주점유는 추정되므로(제197조①) 시효취득을 주장하는 자가 이를 증명할 책임은 없고, 점유자가 스스로 내세운 매매 등 자주점유의 권원이 인정되지 않았다는 사정만으로는 그 추정이 번복되지 않는다. 부동산에 부합한 물건은 원칙적으로 부동산 소유자가 소유권을 취득하지만(제256조), 타인의 권원에 의하여 부속된 것은 그러하지 아니하다 — 다만 그 부속물이 기존 건물과 구조상·이용상 독립성이 없다면 권원이 있어도 그대로 부합한다.
매장물은 공고 후 1년 내 소유자가 나타나지 않으면 발견자가 취득하지만, 타인의 토지 기타 물건에서 발견한 경우에는 그 토지 등의 소유자와 발견자가 절반하여 취득하므로 발견자 단독 취득이 아니다. 무주의 동산은 점유자가 소유권을 취득하지만 무주의 부동산은 국유이므로, 자연인이 점유해도 즉시 소유권을 취득하지 못한다.
5 체크리스트 + 암기팁
- 점유취득시효(20년, 등기 필요)와 등기부취득시효(10년, 선의·무과실 점유 필요) 모두 원시취득이며 효력은 점유개시시로 소급한다(제245조, 제247조).
- 시효완성자의 점유는 적법하므로 손해배상·부당이득반환의 대상이 아니지만, 방해배제청구·대상청구권 행사·상대방의 고의적 처분에 대한 불법행위 손해배상청구는 가능하다.
- 부동산 매매로 인한 소유권이전등기청구권이나 취득시효완성으로 인한 소유권이전등기청구권은 점유 계속 중에는 시효소멸하지 않는다. 다만 취득시효완성으로 인한 등기청구권은 점유의 이전과 함께 양도되는 한 원소유자(채무자)에 대한 통지만으로 충분하고 동의가 필요 없지만, 매매로 인한 등기청구권의 양도와 그 밖의 경우에는 채무자(매도인·원소유자)의 동의(승낙)를 받아야 대항력이 생긴다.
- 자주점유는 추정되며, 주장한 권원이 인정되지 않았다는 사정만으로 그 추정이 번복되지는 않는다.
- 부합은 원칙적으로 부동산 소유자에게 귀속되지만, 타인의 권원에 의해 부속된 것은 예외다 — 지하 유류저장탱크는 토지에 부합한다는 것이 판례이지만, 임차인이 권원으로 붙인 벽걸이에어컨은 부합이 아니라 임차인 소유로 남는다. 다만 그 부속물이 기존 건물과 구조상·이용상 독립성이 없다면 권원이 있어도 그대로 부합하므로, 건물임차인이 권원에 기하여 증축한 부분이라도 독립성이 없으면 기존 건물에 부합하여 임대인(건물소유자)의 소유로 되고 임차인의 소유가 될 수 없다.
- 매장물은 발견자 단독 취득이 원칙이지만 타인의 토지 등에서 발견하면 그 토지 소유자와 발견자가 절반씩 취득하며(예외), 무주의 동산은 점유자가 즉시 취득하지만 무주의 부동산은 국유로 귀속되어 점유만으로 취득할 수 없다.
- 취득시효 완성 후 등기 전에 원소유자가 제3자에게 처분하면 원칙적으로 그 제3자에게 시효취득을 대항할 수 없지만, 그 후 소유권이 다시 원소유자에게 복귀하면 시효완성자는 원소유자에게 다시 시효취득을 주장할 수 있다.
- 시효취득자가 제3자에게 목적물을 처분하여 점유를 상실하더라도, 그 사유만으로 곧바로 소유권이전등기청구권이 소멸하는 것은 아니다(일반 채권처럼 별도로 소멸시효의 대상이 될 뿐이다).
- 취득시효완성 후 명의신탁 해지를 원인으로 등기명의가 수탁자에서 신탁자로 이전된 경우, 등기명의인이 실질적으로 달라진 것으로 취급되어 시효완성자는 특별한 사정이 없는 한 새로운 명의자(명의신탁자)에게 시효완성을 주장할 수 없다.
6 예제 — 이 개념, 실제로 이렇게 나왔습니다
+ 이 개념이 나온 기출문제
해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.