소유권의 한계

소유권에 기한 물권적 청구권은 세 가지다. 소유물반환청구권(제213조)은 점유자가 점유할 권리가 있으면 반환을 거부할 수 있고, 방해제거청구권과 방해예방·손해배상담보청구권(제214조)이 나머지 둘이다. 이 청구권들은 소유권을 현재 보유하는 자에게만 인정되어 소유권과 분리해 양도·유보할 수 없으므로, 소유권을 양도해 이미 상실한 전(前) 소유자는 그 이후의 불법점유자에게 방해배제를 청구할 수 없다.

타인의 토지에 무단으로 건물을 신축한 자에게 토지소유자는 건물의 철거와 토지의 인도를 청구할 수 있다. 건물 소유자 본인이 직접 점유하고 있다면 철거·인도청구만으로 충분해 별도의 퇴거청구는 필요 없고, 그 건물을 임차하여 점유할 뿐 소유자가 아닌 자에게는 철거의무가 없으므로 별도로 퇴거를 청구할 수 있다. 다만 미등기 건물을 매수해 인도받는 등으로 「사실상 처분권」을 취득한 자(대금 완납 후 인도받은 경우가 전형)는 소유자가 아니어도 퇴거가 아니라 철거청구의 상대방이 된다 — 소유자 여부만으로 퇴거·철거가 갈리는 것은 아니다.

중간생략등기의 합의가 있는 사안에서, 甲과 乙 사이의 매매계약, 乙과 丙 사이의 매매계약이 모두 유효하고 丙이 그 계약에 따라 목적물을 인도받아 점유·사용하고 있다면, 丙은 「점유할 권리가 있는 자」로서 반환을 거부할 수 있고(제213조 단서), 乙도 이미 목적물을 인도하여 점유하고 있지 않을 뿐 아니라(제213조 본문의 반환청구 상대방이 아님) 애초에 점유할 권리도 있었으므로 甲의 소유물반환청구에 응할 필요가 없다. 최종 매수인 丙은 최초 매도인 甲에게 직접 등기를 청구할 수도, 중간자 乙을 대위하여 청구할 수도 있다. 인도받아 사용·수익을 계속하는 동안에는 그 소유권이전등기청구권의 소멸시효도 진행하지 않는다.

주위토지통행권(제219조)은 공로로 통하는 통로가 없거나 과다한 비용이 드는 경우에 인정되며, 통행권자는 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택해야 하고 통행지소유자의 손해를 보상해야 한다. 기존 통로가 있더라도 그것이 실제로 통로 기능을 다하지 못한다면 통행권이 인정될 수 있지만, 다른 길이 생겨 통행의 필요성이 없어지면 그 통행권은 소멸한다. 분할이나 토지 일부 양도로 생기는 무상주위토지통행권(제220조)은 그 분할·양도 당사자 사이에서만 인정되고, 특정승계인에게는 인정되지 않는다(이 경우 일반원칙인 제219조에 따라 통행권의 범위를 따로 정해야 한다).

상린관계 규정들도 대부분 단서를 둔다. 인지사용청구권은 이웃 사람의 승낙 없이는 그 주거에 들어가지 못하고, 수도 등 시설권자는 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여 시설하고 타토지의 소유자의 요청이 있으면 손해를 보상하여야 한다. 시설 후 사정의 변경이 있으면 타토지의 소유자가 그 시설의 변경을 청구할 수 있고, 그 변경 비용은 토지소유자(시설권자)가 부담한다. 자연유수의 승수의무는 흘러오는 물을 막지 못한다는 소극적 의무일 뿐, 그 소통을 적극적으로 유지·보수할 의무까지 포함하지는 않는다. 경계선 부근 건축이 거리제한(반미터)을 위반해도, 건축에 착수한 후 1년을 경과하거나 건물이 완성된 후에는 변경·철거를 청구할 수 없고 손해배상만 청구할 수 있다.