전세권

전세권은 전세금을 지급하고 등기함으로써 성립하는 물권입니다. 목적물의 인도는 전세권의 성립요건이 아니에요. 전세권자는 그 부동산을 용도대로 사용·수익하고, 후순위권리자·기타 채권자보다 전세금을 우선변제받을 권리가 있습니다. 다만 농경지는 전세권의 목적으로 할 수 없습니다.

존속기간은 아무리 길게 약정해도 10년을 넘지 못하고, 10년을 넘게 정해도 10년으로 단축됩니다. 건물전세권만 최단존속기간 1년이 적용되고, 토지전세권에는 최단기간 제한이 없습니다. 갱신도 가능하지만 갱신한 날로부터 다시 10년을 넘지 못합니다.

건물전세권설정자가 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절이나 조건변경의 통지를 하지 않으면, 종전과 동일한 조건으로 법정갱신되고 이때 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다. 법정갱신은 법률의 규정에 의한 물권변동이므로 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있습니다. 토지전세권에는 최단존속기간·법정갱신 규정이 적용되지 않습니다.

전세권자는 설정행위로 금지하지 않는 한 전세권을 양도·담보제공하거나 전전세·임대할 수 있고, 그 대가로 전전세하지 않았으면 면할 수 있었던 불가항력 손해에 대해서도 책임을 집니다. 건물에 대한 전세권의 효력은 그 건물 소유를 목적으로 한 지상권·임차권에도 미치고, 설정자는 전세권자의 동의 없이 이를 소멸시키는 행위를 하지 못합니다. 전세권 존속 중 목적물의 소유권이 양도되면 전세금반환의무는 신소유자(양수인)에게 이전되고 구소유자는 면책됩니다. 다만 전세금반환채권은 전세권 존속 중에 전세권과 분리하여 확정적으로 양도할 수는 없고, 장래 전세권이 소멸할 것을 조건으로 하는 채권양도만 가능합니다. 또 대지와 건물을 소유한 자가 건물에만 전세권을 설정한 후 대지를 제3자에게 양도하면, 그 대지 소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 봅니다(제305조①).

전세권자가 정해진 용법으로 사용·수익하지 않으면 전세권설정자가 소멸을 청구할 수 있습니다(반대가 아닙니다). 전세권이 소멸하면 전세금 반환과 목적물 인도·말소서류 교부는 동시이행 관계이고, 반환이 지체되면 전세권자는 목적물의 경매를 청구할 수 있습니다. 다만 건물 일부의 전세권자는 그 부분에 대해서만 경매를 청구할 수 있고, 우선변제권만 건물 전체에 미칩니다. 전세권자도 용익권자로서 방해배제청구권을 행사할 수 있어, 전세목적 토지에 제3자가 무단으로 건물을 지었다면 그 철거를 청구할 수 있습니다. 부속물매수청구권은 전세권설정자의 동의를 얻어 부속시킨 물건에 한하여 인정됩니다. 전세권을 목적으로 저당권이 설정된 경우, 전세권 존속기간이 만료되면 저당권자는 더 이상 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 없고, 전세금반환채권에 대해 물상대위권을 행사(압류 후 추심·전부명령 등)하여 우선변제를 받을 수 있을 뿐입니다.