지상권, 전세권을 목적으로 하는 저당권 (제371조)
1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다
출제 회차 17회 · 20회 · 23회
2 「지상권, 전세권을 목적으로 하는 저당권 (제371조)」 강의 영상
공개된 유튜브 무료 강의 중 이 개념을 다루는 것을 모았습니다. 풀고패스가 만든 강의가 아니며, 내용의 정확성은 각 채널에 있습니다. 업로드 날짜를 확인하세요 — 법령이 개정됐을 수 있습니다.
3 법령 근거 — 조문이 곧 정답입니다
4 쉬운 설명
지상권이나 전세권도 저당권의 목적이 될 수 있고, 이 경우 저당권에 관한 규정이 준용됩니다(제371조①). 지상권 또는 전세권을 목적으로 저당권을 설정한 자(지상권자·전세권자)는 저당권자의 동의 없이 지상권 또는 전세권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못합니다(제371조②).
전세권을 목적으로 한 저당권에서 가장 자주 나오는 함정은 전세권의 존속기간이 만료된 뒤의 처리입니다. 전세권은 존속기간이 만료되면 등기의 말소 여부와 무관하게 그 용익물권적 권능이 당연히 소멸하고, 전세금반환채권을 담보하는 담보물권적 권능만 남습니다. 따라서 전세권저당권자는 존속기간 만료 후에는 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 없고, 전세금반환채권에 대해 물상대위권을 행사(압류 후 추심·전부명령 등)하여 우선변제를 받을 수 있을 뿐입니다. 저당권자가 전세금반환채권을 압류하는 등 물상대위권을 행사하면 그 채권에 대해 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
민법 제317조에 따라 전세권설정자의 전세금반환의무와 전세권자(승계인 포함)의 목적물반환·말소서류교부의무는 동시이행관계에 있습니다. 이에 따라 설정자는 그 서류를 반환받기 전까지는 전세금반환을 거절할 수 있습니다. 반면 전세금반환채권만을 단순히 채권양도한 경우에는, 우선변제권이 전세권 자체에서 나오는 물권적 권리이기 때문에 전세권이전등기 없이 채권양도만으로는 양수인에게 이전되지 않습니다.
전세권을 목적으로 한 저당권과 별개로, 전세권 자체에 관한 기본 법리도 함께 짚어 둘 필요가 있습니다. 전전세의 존속기간은 원 전세권의 범위를 넘을 수 없고, 전세권이 침해된 경우 전세권자는 점유보호청구권을 행사할 수 있으며, 전세권 양도금지특약은 이를 등기하여야 제3자에게 대항할 수 있습니다. 타인의 토지 위에 건물을 신축한 자가 그 건물에 전세권을 설정한 경우, 전세권의 효력은 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임차권에도 미칩니다.
5 체크리스트 + 암기팁
- 지상권 또는 전세권을 목적으로 저당권을 설정한 자는 저당권자의 동의 없이 그 지상권·전세권을 소멸하게 하는 행위를 하지 못한다(제371조②).
- 전세권 존속기간이 만료되면 용익물권적 권능은 등기의 말소 여부와 무관하게 당연히 소멸한다. 이후 전세권저당권자는 전세권 자체에 저당권을 실행할 수 없고, 전세금반환채권에 물상대위(압류 후 추심·전부명령 등)해야만 우선변제를 받을 수 있다.
- 전세권저당권자가 전세금반환채권을 압류하는 등 물상대위권을 행사하면 그 채권에 대해 우선변제권을 행사할 수 있다.
- 민법 제317조에 따라 전세권설정자의 전세금반환의무와 전세권자(승계인 포함)의 목적물반환·말소서류교부의무는 동시이행관계에 있다 — 설정자는 서류를 받기 전까지 전세금반환을 거절할 수 있다.
- 전세금반환채권만을 단순 채권양도한 경우, 전세권이전등기 없이는 그 우선변제권까지 양수인에게 이전되지 않는다.
- 전전세의 존속기간은 원 전세권의 범위를 넘을 수 없고, 전세권 양도금지특약은 등기하여야 제3자에게 대항할 수 있다. 타인 토지 위 건물 신축자가 그 건물에 전세권을 설정하면, 그 효력은 건물소유 목적의 토지임차권에도 미친다.