공동저당과 대가의 배당, 차순위자의 대위 (제368조)

동일한 채권의 담보로 수개의 부동산에 저당권을 설정한 경우(공동저당) 그 부동산의 경매대가를 동시에 배당하는 때에는 각 부동산의 경매대가에 비례하여 그 채권의 분담을 정한다(민법 제368조 제1항). 저당부동산 중 일부의 경매대가를 먼저 배당하는 이시배당의 경우에는 그 대가에서 채권 전부의 변제를 받을 수 있다. 이 경우 그 경매한 부동산의 차순위저당권자는 선순위저당권자가 다른 부동산의 경매대가에서 변제받을 수 있었던 금액의 한도에서 선순위자를 대위하여 저당권을 행사할 수 있다(제368조 제2항, 차순위자의 대위).

동시배당의 계산례를 보면, 甲이 X토지(4억원)와 Y건물(2억원)에 3억원의 공동저당권을 가진 경우, 甲의 채권은 경매대가 비율(4억:2억=2:1)에 따라 안분되어 X에서 2억원, Y에서 1억원을 배당받는다. 그 결과 X토지의 잔여 배당재원 2억원은 X의 2번저당권자가 전부 배당받고, Y건물의 잔여 배당재원 1억원은 Y의 2번저당권자가 자신의 채권액(1억 6천만원)에 미달하는 1억원만 배당받는다(초과분은 무담보채권으로 남는다). 즉 甲이 Y건물에서 1억원을 우선배당받고 남은 1억원은 Y의 2번저당권자가 배당받는다.

가액이 서로 다른 세 부동산(X 1억2천만원, Y 8천만원, Z 4천만원)에 공동저당이 설정된 경우도 같은 방식이다. 선순위 채권 1억 8천만원을 각 부동산의 가액에 비례하여 안분하면 X 9천만원, Y 6천만원, Z 3천만원이 되고, 각 부동산의 남는 잔여가치(3천만원·2천만원·1천만원)의 한도 내에서 후순위저당권자들이 각자 배당을 받는다.

공동저당의 목적물 중 하나는 채무자 소유, 다른 하나는 물상보증인 소유인 경우에는 안분 원칙이 수정된다. 물상보증인 소유 부동산이 먼저 경매되어 선순위 공동저당권자가 만족을 얻으면, 물상보증인은 변제자대위(제481조, 제482조)에 의해 채무자 소유 부동산에 대한 선순위저당권을 대위행사할 수 있고, 그 물상보증인 소유 부동산의 후순위저당권자도 물상보증인의 지위를 다시 대위하여 채무자 소유 부동산의 저당권을 행사할 수 있다. 그러나 반대로 채무자 소유 부동산이 먼저 경매되어 선순위저당권자가 만족을 얻은 경우, 그 채무자 소유 부동산의 후순위저당권자는 물상보증인 소유 부동산에 대하여 제368조 제2항의 대위를 할 수 없다는 것이 판례이다. 물상보증인의 변제자대위 지위가 후순위저당권자의 대위 기대보다 우선 보호되기 때문이다.