저당권자의 경매청구권, 경매인 (제363조)

저당권자는 그 채권의 변제를 받기 위하여 저당물의 경매를 청구할 수 있다(민법 제363조 제1항). 저당물의 소유권을 취득한 제3자도 그 경매절차에 참가하여 경매인(매수인)이 될 수 있다(제363조 제2항).

저당부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제3취득자는 저당권자에게 피담보채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다(제364조). 여기서 제3취득자에는 후순위저당권자와 같은 담보물권자는 포함되지 않는다는 것이 판례이다. 반면 피담보채권을 변제하고 저당권 소멸을 청구할 수 있는 제3취득자에는 경매신청 후에 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 자도 포함된다. 제3취득자가 저당부동산의 보존·개량을 위해 지출한 필요비·유익비는 그 부동산의 경매대가에서 우선상환받을 수 있다(제367조).

건물에 저당권을 설정하면, 그 건물 소유를 위한 지상권처럼 딸린(종된) 권리에도 특별한 사정이 없는 한 저당권의 효력이 함께 미친다는 것이 판례이다.

경매절차에서 권리의 소멸 여부는 순위에 따라 달라진다. 최선순위 저당권이 말소기준권리가 되면, 저당권은 순위에 관계없이 매각으로 항상 소멸하고, 말소기준권리보다 후순위인 권리(전세권, 후순위저당권 등)도 모두 소멸한다. 반면 유치권은 담보물권이지만 경매절차의 말소기준권리 선후와 무관하게 원칙적으로 매수인이 인수한다(민사집행법 제91조 제5항).