임차인의 갱신청구권, 매수청구권 (제643조)

건물 기타 공작물의 소유나 식목·채염·목축을 목적으로 토지를 빌린 임차인은, 임대차 기간이 만료했을 때 그 건물 등 지상시설이 남아 있으면 먼저 계약갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 갱신을 원하지 않으면 그때 비로소 상당한 가액으로 지상물의 매수를 청구할 수 있습니다. 다만 임대인의 해지통고로 기간의 정함이 없는 임대차가 소멸한 경우에는 임차인이 별도로 계약갱신을 청구하지 않아도 곧바로 매수청구권을 행사할 수 있습니다.

민법 제652조(강행규정)는 제643조에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정하는 편면적 강행규정입니다. 따라서 지상물매수청구권의 대상인 건물을 임대차 종료 전에 철거하기로 한 약정(철거특약)이나, 지상시설 일체를 포기하기로 한 약정은 임차인에게 불리하여 특별한 사정이 없는 한 무효입니다.

이 권리가 인정되지 않거나 행사할 수 없는 경우도 있습니다. 임차인의 채무불이행(차임연체 등)으로 임대차가 기간만료 전에 해지된 경우에는 임차인을 보호할 필요가 없어 지상물매수청구권이 인정되지 않습니다. 지상물의 소유권을 이미 제3자에게 넘긴 임차인은 매수청구권을 행사할 당사자적격이 없고, 임대인의 동의 없이 전대받은 무단전차인도 이 권리의 주체가 될 수 없습니다. 상대방 쪽에서도 제한이 있어, 매수청구권의 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 임대인으로 한정되므로, 토지소유자가 아닌 제3자가 토지를 임대한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 임대인은 매수청구권의 상대방이 될 수 없고, 임대인이 임차권 소멸 당시 이미 토지소유권을 상실했다면 임차인은 원칙적으로 그 임대인에게 매수청구권을 행사할 수 없습니다.

매수청구의 대상은 등기 여부나 임대인의 동의 여부와 무관하므로 미등기 무허가건물도 대상이 될 수 있습니다. 다만 건물이 임차토지와 제3자 소유의 토지에 걸쳐서 건립된 경우에는, 그 건물 중 임차토지 위에 있는 부분(구분소유가 가능한 부분)에 대해서만 매수청구가 가능한 것이 원칙이고, 임차토지 밖 부분까지 포함하여 건물 전체에 대하여 매수청구를 할 수 있는 것은 아닙니다.

지상물매수청구권은 형성권이므로 재판상뿐만 아니라 재판 외에서도 행사할 수 있고, 행사하는 즉시 매매계약이 성립합니다. 이때 임대인은 지상물을 시가로 매수할 의무를 부담할 뿐이며, 임차인이 지상물 신축을 위해 지출한 비용이나 기존 지상물의 철거비용까지 보상할 의무를 지는 것은 아닙니다. 또한 임차인이 매수청구권을 행사한 후에도 대금을 지급받기 전까지 건물의 점유·사용을 통하여 토지를 계속 점유·사용하였다면, 그 토지 임료 상당액에 대해 부당이득반환의무를 집니다.