전차인의 권리의 확정 (제631조)
1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다
출제 회차 21회 · 32회 · 36회
3 법령 근거 — 조문이 곧 정답입니다
4 쉬운 설명
임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는, 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료하더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않습니다(제631조). 이는 적법하게 전대받은 전차인을 임대인·임차인의 자의적인 합의해지로부터 보호하기 위한 규정입니다.
반면 임대인이 전대에 동의하지 않은 경우라도, 임대차계약이 존속하는 한 전차인의 점유는 임차인의 적법한 사용수익권한에 기한 것이어서 임대인에 대한 관계에서 불법점유가 아닙니다. 따라서 임대인은 그 전차인에게 불법점유를 이유로 차임상당의 손해배상을 청구할 수 없습니다.
임대인의 동의를 얻어 부속시켰거나 임대인으로부터 매수한 물건에 대해서는, 전대차 종료시 전차인이 임대인에게 그 매수를 청구할 수 있습니다(제647조). 다만 전차인의 임대청구권(제644조)은 건물 소유 등을 목적으로 한 '토지'임차인이 전대한 경우에 한하여 인정되고, 건물 자체를 임차·전대한 경우에는 인정되지 않습니다.
임대차와 전대차가 모두 종료한 후에 전차인이 건물을 반환하지 않고 계속 사용하는 경우, 임대인은 전차인에게 차임상당의 부당이득반환을 청구할 수 있습니다. 전차인이 임대인에게 직접 건물을 반환하면 임차인에 대한 건물반환의무도 이행된 것으로 보아 면책됩니다.
전대차의 존재는 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 않으므로, 임대인은 여전히 임차인에게 원 차임의 지급을 청구할 수 있습니다. 또한 임대인이 임차인의 차임연체를 이유로 적법하게 임대차계약을 해지하는 경우에는, 전차인에게 그 사유를 통지하지 않아도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있습니다.
5 체크리스트 + 암기팁
- 동의받은 전대차에서 임대인·임차인의 합의로 임대차를 종료해도 전차인의 권리는 소멸하지 않음(제631조)
- 동의 없는 전대라도 임대차가 존속하는 한 전차인의 점유는 불법점유가 아니므로 임대인은 손해배상을 청구할 수 없음
- 임대인의 동의를 얻어 부속시켰거나 임대인으로부터 매수한 물건은 전대차 종료시 전차인이 임대인에게 매수청구 가능(제647조)
- 전차인의 임대청구권(제644조)은 토지임차인이 전대한 경우에만 인정 — 건물임차인의 전대에는 인정되지 않음
- 임대차·전대차 모두 종료 후 전차인이 계속 사용하면 임대인에게 차임상당의 부당이득반환의무를 지고, 전차인이 임대인에게 직접 반환하면 임차인에 대한 반환의무도 면함
- 차임연체로 인한 임대차 해지시에는 전차인에게 통지하지 않아도 해지로써 대항 가능, 전대차 존재는 임대인의 임차인에 대한 권리행사(원 차임 청구)에 영향 없음