임차권의 양도, 전대의 제한 (제629조)

임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 이를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다(제629조). 다만 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 제629조를 적용하지 않아 해지사유에서 제외됩니다(제632조).

임대인의 동의 없는 무단양도라도 양도인과 양수인 사이의 채권적 양도계약 자체는 유효하고, 다만 이를 임대인에게 대항(주장)할 수 없을 뿐이므로 '유동적 무효'라는 개념으로 파악하는 것은 옳지 않습니다. 무단양도의 경우 양도인은 양수인에게 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 부담하고, 임대인과 임차인 사이의 임대차관계는 그대로 존속하므로 임대인은 여전히 임차인에게 차임을 청구할 수 있습니다.

판례는 양수인(또는 전차인)이 임차인의 배우자로서 동거하며 가업을 공동경영하는 등 배신행위라고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는, 임대인이 무단양도·전대를 이유로 해지할 수 없다고 봅니다.

무단전대의 경우, 임대인이 임대차계약을 해지하지 않고 그대로 존속시키는 한, 판례는 무단전차인의 점유를 임대인에 대한 관계에서 곧바로 불법점유로 볼 수 없다고 보아 임대인의 손해배상·부당이득반환 청구를 인정하지 않습니다. 다만 해지통고로 임대차가 종료된 경우 임대인이 전차인에게 그 사유를 통지해야 하는 규정(제638조)과 전차인의 부속물매수청구권(제647조)은 적법한 전대차에만 적용되며, 무단전대에는 적용되지 않습니다.

임대인의 동의를 받아 적법하게 임차권을 양도한 경우에도, 이미 발생한 연체차임채무는 특약이 없는 한 양수인에게 이전되지 않습니다.