공용부분

공용부분(복도ㆍ계단ㆍ엘리베이터 등)은 원칙적으로 구분소유자 전원의 공유에 속하지만, 일부 구분소유자만 공용하는 것이 명백한 부분(일부공용부분)은 그 구분소유자들만의 공유에 속해요. 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있습니다. 공용부분은 전유부분과 독립하여 별도의 소유권 객체가 될 수 없어서, 취득시효에 의한 소유권 취득의 대상도 되지 않는다는 것이 판례입니다. 다만 공유자의 지분비율(제12조)과 관리비용 부담(제17조)에 관한 사항은 규약으로 달리 정할 수 있어요.

공용부분에 대한 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 전유부분과 분리하여 공용부분 지분만 처분할 수 없어요. 구조상 공용부분(벽ㆍ기둥 등)에 관한 물권의 득실변경은 등기가 필요하지 않습니다 — "등기해야 효력이 생긴다"는 서술은 틀린 설명이에요. 대지사용권도 마찬가지로 원칙적으로 전유부분과 분리하여 처분할 수 없고(규약ㆍ공정증서로 달리 정한 경우는 예외), 전유부분과 일체성을 갖게 된 후에는 강제경매절차에 의해서도 분리하여 처분될 수 없다는 것이 판례입니다.

관리단집회 결의나 다른 구분소유자의 동의 없이 구분소유자 1인이 공용부분을 독점적으로 점유ㆍ사용하는 경우, 다른 구분소유자는 방해배제(사용금지 등)를 청구할 수 있을 뿐 자신에게 그 인도를 청구할 수는 없다는 것이 판례입니다. 다만 정당한 권원 없이 공용부분을 배타적으로 사용해 얻은 이익은 특별한 사정이 없는 한 부당이득으로 반환해야 합니다. 또한 관리단은 관리비 징수에 관한 유효한 규약이 없더라도 공용부분 관리비를 그 부담의무자인 구분소유자에게 청구할 수 있어요.

공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 3분의 2 이상 및 의결권의 3분의 2 이상의 결의로 결정하는 것이 원칙이지만, 공용부분 개량을 위한 것으로서 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아니거나 휴양 콘도미니엄의 공용부분 변경에 관한 사항이면 통상의 집회결의로도 결정할 수 있어요. 그 밖의 공용부분 관리(일반적인 관리행위)는 통상의 집회결의로 결정하고, 보존행위는 각 공유자가 단독으로 할 수 있습니다. 다만 권리변동이 있는 공용부분의 변경(제15조의2)은 이 통상의 집회결의 대상에서 제외되어, 구분소유자 및 의결권 각 5분의 4 이상(휴양 콘도미니엄의 경우 3분의 2 이상)의 결의가 필요해요. 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자(점유자)도 그 집회에 참석해 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있어요. 다만 구분소유자와 점유자가 달리 정해 관리단에 통지한 경우에는 점유자가 의결권을 행사할 수 없고, 구분소유자의 권리ㆍ의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회라면 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 해요.

공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에게 갖는 채권은 그 특별승계인에게도 행사할 수 있어요. 관리인의 대표권에 대한 제한은 이를 알지 못한 선의의 제3자에게 대항하지 못하고, 관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단집회를 소집해야 합니다.