관리단 및 관리단의 기관

건물에 구분소유관계가 성립하면 별도의 설립행위 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립됩니다. 일부공용부분이 있으면 그 일부 구분소유자만으로 별도의 관리단을 구성할 수도 있어요. 구분소유자가 10인 이상이면 관리단을 대표하고 사무를 집행할 관리인을 반드시 선임해야 합니다.

관리인은 구분소유자일 필요가 없고, 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정해요. 관리인은 관리단집회의 결의로 선임ㆍ해임되는 것이 원칙이지만, 규약으로 관리위원회의 결의로 선임ㆍ해임하도록 정할 수도 있습니다. 전유부분이 50개 이상인 건물(일정 공동주택ㆍ대규모점포 제외)의 관리인은 선임 사실을 소관청에 신고해야 해요.

관리인의 직무(권한과 의무)는 공용부분의 보존행위, 공용부분의 관리ㆍ변경에 관한 집회결의의 집행, 관리비 등 비용ㆍ분담금의 청구ㆍ수령ㆍ관리, 관리단을 대표한 재판상ㆍ재판 외 행위, 공동생활 평온을 해치는 행위에 대한 조치 등이에요. 반면 전유부분의 보존행위는 관리인의 직무가 아니라 각 구분소유자 개인의 권한입니다. 관리인의 대표권은 제한할 수 있지만, 이로써 선의의 제3자에게는 대항할 수 없어요. 관리인은 매년 1회 이상 구분소유자 등에게 사무를 보고해야 합니다. 전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인은 비용ㆍ분담금 등 거래행위에 관한 장부를 월별로 작성해 회계연도 종료일부터 5년간 보관해야 하고, 이해관계인은 그 보고 자료나 장부ㆍ증빙서류의 열람ㆍ등본 교부를 청구할 수 있어요(다만 개인정보 등 일부 정보는 제외).

관리단에는 규약으로 관리위원회를 둘 수 있고, 관리위원회는 관리인의 사무 집행을 감독해요. 관리위원회를 둔 경우 관리인이 공용부분 보존행위 등 그 권한을 행사하려면 원칙적으로 관리위원회의 결의를 거쳐야 하며, 규약으로 달리 정한 사항은 예외입니다. 관리위원회의 위원은 구분소유자 중에서 관리단집회의 결의로 선출하고, 관리인은 규약에 달리 정함이 없으면 관리위원회의 위원이 될 수 없어요. 시행령상 관리위원회 위원은 질병ㆍ해외체류 등 부득이한 사유가 있는 경우 외에는 서면이나 대리인을 통한 의결권 행사를 할 수 없습니다.

관리단이 그 재산으로 채무를 전부 변제할 수 없으면 구분소유자는 원칙적으로 지분비율에 따라 그 채무를 변제할 책임을 지고(규약으로 부담비율을 달리 정할 수 있음), 구분소유자의 특별승계인도 승계 전에 발생한 관리단의 채무에 대해 책임을 집니다.