용도지역ㆍ용도지구 및 용도구역에서의 행위 제한

용도지역별 건폐율의 최대한도는 도시지역 중 주거지역 70퍼센트, 상업지역 90퍼센트, 공업지역 70퍼센트, 녹지지역 20퍼센트이고, 관리지역은 보전관리지역·생산관리지역 각 20퍼센트, 계획관리지역 40퍼센트이며, 농림지역과 자연환경보전지역은 각 20퍼센트입니다. 용적률의 최대한도는 주거지역 500퍼센트, 상업지역 1천500퍼센트, 공업지역 400퍼센트, 녹지지역 100퍼센트이고, 관리지역은 보전관리지역·생산관리지역 각 80퍼센트, 계획관리지역 100퍼센트이며, 농림지역과 자연환경보전지역은 각 80퍼센트입니다. 다만 취락지구(60퍼센트 이하)·개발진흥지구·수산자원보호구역·자연공원·농공단지(70퍼센트 이하)·공업지역 안의 산업단지는 법 제77조제3항에 따라 80퍼센트 이하의 범위에서 시행령이 정하는 비율까지 건폐율을 따로 정할 수 있습니다.

이 중 개발진흥지구의 건폐율은 시행령 제84조④에 따라 도시지역 외의 지역에서는 40퍼센트 이하이지만, 계획관리지역에 지정된 산업·유통개발진흥지구는 60퍼센트 이하로 예외가 인정되고, 자연녹지지역에 지정된 경우에는 30퍼센트 이하입니다. 수산자원보호구역은 40퍼센트 이하, 「자연공원법」에 따른 자연공원은 60퍼센트 이하, 공업지역에 있는 국가산업단지·일반산업단지·도시첨단산업단지 및 준산업단지는 80퍼센트 이하입니다.

하나의 대지가 둘 이상의 용도지역등에 걸치는 경우 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모(시행령 제94조에 따라 330제곱미터, 다만 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지의 경우에는 660제곱미터) 이하이면, 전체 대지의 건폐율과 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율에 따라 가중평균한 값을 적용하고, 그 밖의 건축 제한은 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역등의 규정을 적용합니다. 다만 건축물이 고도지구에 걸쳐 있으면 그 건축물과 대지 전부에 고도지구의 규정을 적용합니다. 하나의 건축물이 방화지구와 그 밖의 용도지역등에 걸쳐 있으면 원칙적으로 그 전부에 방화지구의 규정을 적용하지만, 방화지구와의 경계가 「건축법」상 방화벽으로 구획되어 있으면 그 밖의 용도지역등에 있는 부분에는 방화지구 규정을 적용하지 않습니다. 반대로 하나의 대지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역등에 걸쳐 있으면(가장 작은 부분이 녹지지역으로서 규정 규모 이하인 경우는 제외) 각각의 용도지역등 규정을 따로 적용하되, 그 건축물이 고도지구나 방화지구에 걸쳐 있으면 앞의 두 단서에 따릅니다. 가중평균한 용적률은 각 부분의 면적에 그 부분이 속하는 용도지역등의 용적률을 곱한 값을 모두 더한 뒤 전체 대지 면적으로 나눈 값이므로, 그 대지에 건축할 수 있는 최대 연면적은 결국 각 부분의 면적에 그 부분의 용적률을 곱한 값을 모두 더한 값과 같습니다. 2012년 2월 1일 개정 전에는 가장 작은 부분의 규모가 330제곱미터(도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸쳐 있는 토지는 660제곱미터) 이하이면 대지 전체에 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역등의 건폐율·용적률을 그대로 적용하였으므로, 제22회 83번·제21회 84번·제20회 92번·제15회 84번은 그 옛 기준으로 정답이 매겨져 있고, 제19회 89번과 제16회 88번은 위와 같이 각 부분의 면적에 그 부분의 용적률을 곱해 더하는 방식으로 풀어야 합니다.

도시지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 아니한 지역은 자연환경보전지역에 관한 규정을 적용하고, 도시지역이나 관리지역이 세부 용도지역으로 지정되지 아니한 경우에는 도시지역은 대통령령으로 정하는 녹지지역(시행령 제86조에 따라 보전녹지지역), 관리지역은 보전관리지역에 관한 규정을 적용합니다. 도시지역에는 「도로법」상 접도구역과 「농지법」상 농지취득자격증명(녹지지역의 농지로서 도시·군계획시설사업에 불필요한 농지는 제외) 규정을 적용하지 않습니다. 농림지역 중 농업진흥지역·보전산지·초지, 자연환경보전지역 중 「자연공원법」상 공원구역·「수도법」상 상수원보호구역·지정문화유산과 그 보호구역·천연기념물등과 그 보호구역·해양보호구역·수산자원보호구역은 각각 「농지법」·「산지관리법」·「초지법」·「자연공원법」·「수도법」·문화유산 및 자연유산 관련 법률·「해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률」·「수산자원관리법」이 정하는 바에 따르는데, 제16회 86번은 이 개별법 연결 지문 중 옳은 조합이 두 개 이상 성립해 단일 정답을 특정할 수 없어 출제오류로 판단되어 전항 무효(정답없음) 처리되었습니다.

시가화조정구역에서는 도시·군계획사업 외에는 원칙적으로 개발행위가 제한되고, 예외적으로 대통령령이 정하는 농업·임업·어업용 건축물, 마을공동시설·공익시설·공공시설, 입목의 벌채 등 경미한 행위에 한정하여 허가를 받아 할 수 있습니다. 이 중에는 신축이 금지된 시설(공장·주택 등)의 용도를 동물병원 등 허용 용도로 변경하는 행위도 포함되지만, 관리용건축물의 건축은 기존 관리용건축물의 면적을 포함하여 33제곱미터 이하인 것만, 주택의 증축은 기존 주택의 면적을 포함하여 100제곱미터 이하인 것만 허가 대상이고, 그 규모를 넘는 관리용건축물의 건축이나 주택의 증축, 새로운 대지조성을 수반하는 증축이나 건축은 허가 대상이 아닙니다. 한편 2024년 신설된 도시혁신구역에서는 「주택법」상 주택 배치·부대시설·복리시설 설치기준 및 대지조성기준, 「주차장법」상 부설주차장의 설치, 「문화예술진흥법」상 건축물에 대한 미술작품의 설치, 「건축법」상 공개 공지 등의 확보, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」상 도시공원 또는 녹지 확보기준, 「학교용지 확보 등에 관한 특례법」상 학교용지의 조성·개발 기준까지 여섯 가지 사항에 한하여 도시혁신계획으로 다른 법률 규정 대신 정할 수 있고, 「체육시설의 설치·이용에 관한 법률」에 따른 사업계획의 승인은 이 열거에 포함되지 않습니다.