개발행위의 허가

개발행위허가는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질 변경, 토석의 채취, 토지 분할, 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위를 하려는 자가 미리 받아야 하는 허가입니다. 다만 경작을 위한 토지의 형질 변경 중 시행령이 정하는 것(조성이 끝난 농지에서 농작물 재배, 농지의 지력 증진 및 생산성 향상을 위한 객토ㆍ환토ㆍ정지 또는 양수ㆍ배수시설의 설치ㆍ정비를 위한 형질변경)은 허가 대상에서 제외되는데, 지목의 변경을 수반하면 원칙적으로 제외 대상에서 다시 빠지지만 전ㆍ답 사이의 지목변경은 그러하지 아니하여 허가를 받지 않아도 됩니다. 건축물이 있는 대지의 분할은 제외되며, 물건 적치 행위는 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ자연환경보전지역만 대상이라 농림지역은 해당하지 않습니다. 도시ㆍ군계획사업(다른 법률에 따라 이를 의제한 사업 포함)에 의한 행위는 애초에 개발행위허가 대상에서 제외되고, 재해복구나 재난수습을 위한 응급조치, 「건축법」에 따라 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 개축ㆍ증축 또는 재축은 허가 없이 할 수 있는데, 응급조치를 한 경우에는 1개월 이내에 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수에게 신고하여야 합니다. 이 밖에 시행령은 허가를 받지 않아도 되는 경미한 행위를 따로 정하고 있어, 토지의 일부가 도시ㆍ군계획시설로 지형도면고시가 된 그 토지의 분할이나 조성이 완료된 기존 대지에 건축물이나 그 밖의 공작물을 설치하기 위한 토지의 형질변경은 개발행위허가를 받지 않아도 됩니다.

허가권자는 개발행위허가를 하면서 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등에 관한 조치를 조건으로 붙일 수 있고, 이러한 조건부 허가를 하려는 경우에는 시행령에 따라 미리 개발행위허가를 신청한 자의 의견을 들어야 합니다. 허가 또는 불허가 처분은 특별한 사유가 없으면 대통령령이 정하는 기간(시행령상 15일, 도시계획위원회 심의 등 다른 법령에 따른 협의에 걸리는 기간은 제외) 이내에 하여야 합니다. 준공검사는 건축물의 건축ㆍ공작물의 설치, 토지의 형질 변경, 토석의 채취에 대한 개발행위허가에만 필요하고 토지 분할이나 물건 적치는 준공검사 대상이 아니며, 건축물의 건축에 대한 개발행위허가를 받은 자가 「건축법」에 따른 건축물의 사용승인을 받은 경우에는 별도로 준공검사를 받지 않아도 됩니다. 개발행위허가를 받은 사항을 변경할 때에도 법 제56조제1항의 허가 절차를 준용하지만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 그러하지 아니합니다. 예컨대 허가받은 건축물의 연면적을 5퍼센트 범위에서 축소하는 것처럼 시행령이 정하는 경미한 사항의 변경은 미리 신고하거나 변경허가를 받을 필요가 없고, 변경한 때에는 지체 없이 그 사실을 허가권자에게 통지하여야 합니다. 다만 시행령이 경미한 사항으로 정한 것은 면적을 축소하는 경우이므로, 부지면적이나 연면적을 5퍼센트 범위에서 확장하는 변경은 경미한 사항이 아니어서 변경허가를 받아야 합니다. 허가권자는 기반시설의 설치나 위해 방지 등의 이행을 보증하기 위하여 이행보증금을 예치하게 할 수 있는데, 국가나 지방자치단체가 시행하는 개발행위, 대통령령으로 정하는 공공기관이 시행하는 개발행위, 조례로 정하는 공공단체가 시행하는 개발행위에는 이행보증금을 예치하게 할 수 없습니다.

개발행위허가의 제한은 원칙적으로 한 차례만 3년 이내로 할 수 있는데, 지구단위계획구역으로 지정된 지역, 기반시설부담구역으로 지정된 지역, 도시ㆍ군관리계획 변경이 예상되는 지역(제63조제1항제3호부터 제5호)은 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니하고 한 차례만 2년 이내의 범위에서 제한기간을 연장할 수 있어 최장 5년까지 가능합니다. 개발행위허가를 제한하려는 자가 국토교통부장관인 경우에도 중앙도시계획위원회의 심의와 시행령에 따른 관계 시장ㆍ군수 등의 의견청취를 그대로 거쳐야 하며, 제한지역ㆍ제한사유ㆍ제한대상행위 및 제한기간은 미리 고시하여야 합니다.

개발행위허가를 받으려면 원칙적으로 용도지역별로 대통령령이 정하는 개발행위 규모 이내여야 하는데, 시행령상 그 규모는 토지의 형질변경 면적을 기준으로 주거지역ㆍ상업지역ㆍ자연녹지지역ㆍ생산녹지지역은 1만제곱미터 미만, 공업지역은 3만제곱미터 미만, 보전녹지지역은 5천제곱미터 미만, 관리지역과 농림지역은 3만제곱미터 미만, 자연환경보전지역은 5천제곱미터 미만입니다. 다만 시행령이 정하는 바에 따라 지구단위계획으로 정한 가구 및 획지의 범위 안에서 형질변경과 그에 관련된 기반시설의 설치가 동시에 이루어지는 경우, 「농어촌정비법」에 따른 농어촌정비사업, 「국방ㆍ군사시설 사업에 관한 법률」에 따른 국방ㆍ군사시설사업, 건축물의 건축 등을 수반하지 아니하는 토지복원사업 등 열거된 경우에는 개발행위 규모의 제한을 받지 않습니다. 「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」에 따른 수소연료공급시설의 설치는 이 열거에 포함되어 있지 않으므로, 그 시설의 설치를 수반한다는 사정만으로 규모 제한에서 제외되지는 않습니다. 용도지역이 지정되지 아니한 지역에서도 개발행위허가가 필요한 행위는 허가를 받아야 하고, 허가 대상 토지가 2 이상의 용도지역에 걸치는 경우에는 시행령에 따라 각 용도지역에 위치하는 토지 부분마다 그 용도지역의 규모 규정을 적용하되, 그 토지의 총면적이 걸쳐 있는 용도지역 중 개발행위 규모가 가장 큰 용도지역의 규모를 초과할 수는 없습니다.

개발행위에 따른 공공시설의 귀속은 개발행위허가를 받은 자가 행정청인지에 따라 다릅니다. 행정청인 경우 새로 설치한 공공시설은 관리청에 무상으로 귀속되고, 기존의 공공시설에 대체되는 공공시설을 설치해 종래의 공공시설이 용도폐지되면 그 종래의 공공시설은 설치비용 등의 제한 없이 개발행위허가를 받은 자에게 그대로 무상으로 귀속됩니다. 반면 행정청이 아닌 경우에는 새로 설치한 공공시설은 마찬가지로 관리청에 무상 귀속되지만, 용도가 폐지되는 종래의 공공시설은 새로 설치한 공공시설의 설치비용에 상당하는 범위에서만 개발행위허가를 받은 자에게 무상으로 양도할 수 있다는 재량 규정이 적용되어, 전부가 당연히 귀속되는 것은 아닙니다. 관리청이 지정되지 아니한 경우에는 관리청이 지정된 후 준공되기 전에 그 의견을 들어야 하고, 관리청이 불분명한 경우 도로 등에 대하여는 국토교통부장관을, 하천에 대하여는 기후에너지환경부장관을, 그 외의 재산에 대하여는 재정경제부장관을 관리청으로 봅니다.