개발행위에 따른 기반시설의 설치

개발밀도관리구역은 주거ㆍ상업ㆍ공업지역에서 개발행위로 기반시설의 처리ㆍ공급 또는 수용능력이 부족할 것으로 예상되나 기반시설의 설치가 곤란한 지역을 대상으로 지정합니다. 지정ㆍ변경(명칭 변경 포함)은 반드시 해당 지방자치단체의 지방도시계획위원회 심의를 거쳐야 하고(기반시설부담구역과 달리 주민 의견청취 절차는 법령에 명시되어 있지 않습니다), 변경고시는 시행령에 따라 해당 지방자치단체의 공보에 게재하는 방법으로 합니다. 이 구역에서는 건폐율 또는 용적률을 강화하여 적용하는데, 시행령이 수치를 정해 둔 강화 범위는 해당 용도지역에 적용되는 용적률 최대한도의 50퍼센트여서, 「건폐율의 최대한도의 50퍼센트 범위에서 건폐율을 강화한다」고 하면 틀린 설명이 됩니다. 기성 시가지처럼 이미 개발이 이루어진 지역을 대상으로 하는 제도라 성격상 농림지역은 지정 대상에 포함되지 않지만, 공업지역도 기반시설 부족ㆍ설치곤란 요건을 충족하면 지정될 수 있고, 시행령상 향후 2년 이내에 그 지역의 학생 수가 학교수용능력을 20퍼센트 이상 초과할 것으로 예상되는 지역도 지정기준에 해당합니다. 기반시설 여건 변화가 있는 경우 해제 등 필요한 조치는 재량적으로 검토하는 것이지 즉시 의무적으로 해제해야 하는 것은 아닙니다. 제15회 공법 90번 문항은 원래 ⑤(지방도시계획위원회 심의 없이 기반시설부담구역을 지정할 수 있다는 서술이 정답)로 설계되었으나, ①의 '기반시설 설치가 곤란한 지역'이라는 표현이 개발밀도관리구역의 법정 요건, 즉 기반시설의 처리ㆍ공급 또는 수용능력 부족이 예상되면서 동시에 설치가 곤란해야 한다는 두 요건과 정확히 일치하지 않는다는 이의제기가 받아들여져, 출제기관은 ①, ⑤ 모두를 정답으로 인정하는 복수정답 처리를 하였습니다.

기반시설부담구역이란 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하게 하기 위하여 지정ㆍ고시하는 구역으로, 법령의 제정ㆍ개정이나 용도지역 등의 변경으로 행위 제한이 완화되거나 해제되는 지역, 개발행위허가 현황 및 인구증가율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역(전년도 개발행위허가 건수가 전전년도보다 20퍼센트 이상 증가한 지역 등)에는 의무적으로 지정하여야 하며, 개발행위가 집중되어 계획적 관리가 필요하다고 인정되면 이 사유에 해당하지 않는 지역도 재량으로 지정할 수 있습니다. 지정 또는 변경 시에는 주민의 의견을 들어야 하고 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하며, 시행령에 따라 소규모 개발행위가 연접하여 시행될 것으로 예상되는 경우에는 하나의 단위구역으로 묶어서 지정할 수 있습니다. 지구단위계획을 수립한 경우에는 시행령에 따라 기반시설설치계획을 수립한 것으로 봅니다. 제2종지구단위계획구역을 기반시설부담구역으로 보던 규정은 2011년 4월 14일 개정으로 삭제되어 현행법에는 없습니다. 따라서 제15회 공법 90번 문항의 ③ 선지(제2종지구단위계획구역으로 결정ㆍ고시된 지역은 당연히 기반시설부담구역에 해당된다)도 현행법 기준으로는 옳은 설명이 아닙니다. 기반시설부담구역이 지정되면 기반시설설치계획을 수립하여 도시ㆍ군관리계획에 반영하여야 하는데, 시행령에 따라 지정고시일부터 1년이 되는 날까지 이 계획을 수립하지 아니하면 그 1년이 되는 날의 다음 날에 지정이 해제된 것으로 봅니다(3년이 아닙니다). 개발밀도관리구역과 기반시설부담구역은 목적과 성격이 달라 서로 배타적으로 운용되므로 동일한 지역에 두 구역을 중복하여 지정할 수 없습니다.

기반시설설치비용의 부과 대상은 기반시설부담구역에서 법 제2조제20호에 따른 시설로서 200제곱미터(기존 건축물의 연면적을 포함)를 초과하는 건축물의 신축ㆍ증축 행위입니다. 여기서 법 제2조제20호의 시설이란 단독주택 및 숙박시설 등 대통령령으로 정하는 시설을 말하고, 시행령은 이를 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 용도별 건축물로 정하면서 학교ㆍ임대주택ㆍ국제기구 소유 건축물 등 시행령 별표가 따로 정한 건축물만 제외하고 있습니다(제외 목록은 '기반시설부담구역' 개념에서 자세히 다룹니다). 따라서 단독주택이나 숙박시설도 200제곱미터를 초과하면 부과 대상입니다. 기반시설부담구역 안에서 「주택법」에 따른 리모델링을 하는 건축물은 기반시설설치비용의 부과대상이 아닙니다. 기존 건축물을 철거하고 신축하는 경우에는 기존 건축물의 건축연면적을 초과하는 부분만 부과 대상이 됩니다. 비용은 기반시설 표준시설비용과 용지비용을 합산한 금액에 부담률(민간 개발사업자 부담률은 100분의 20이 원칙이며, 건물의 규모ㆍ지역 특성 등을 고려하여 100분의 25의 범위에서 가감 가능)을 곱하여 산정하고, 용지비용은 용지환산계수와 개별공시지가 평균 및 건축물별 기반시설유발계수(의료시설과 교육연구시설처럼 용도에 따라 계수가 서로 다릅니다)를 곱하여 산정합니다. 납부의무자가 직접 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보한 경우, 「도로법」상 원인자 부담금 등을 납부한 경우에는 설치비용을 감면합니다.

납부의무자는 국가 또는 지방자치단체로부터 건축허가(사업승인으로 의제되는 경우 포함)를 받은 날부터 2개월 이내에 기반시설설치비용을 부과받고, 사용승인(다른 법률에 따라 준공검사 등으로 의제되는 경우에는 그 준공검사) 신청 시까지 이를 내야 합니다. 납부는 현금 납부가 원칙이나 부과대상 토지 및 이와 비슷한 토지로 납부(물납)도 인정될 수 있으며, 정한 때까지 내지 아니하면 「지방행정제재ㆍ부과금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수할 수 있고, 사용승인 신청 후 기반시설이 추가로 설치되는 등 환급 사유가 발생하면 그 비용을 환급합니다. 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 기반시설설치비용의 관리ㆍ운용을 위하여 기반시설부담구역별로 특별회계를 설치하여야 하며, 납부된 비용은 원칙적으로 해당 기반시설부담구역의 기반시설 설치나 용지 확보(여기서 기반시설이란 시행령이 정한 도로ㆍ공원ㆍ녹지ㆍ학교ㆍ수도ㆍ하수도ㆍ폐기물처리 및 재활용시설 등을 말합니다)에 사용하되, 그 구역에 사용하기 곤란한 경우로서 대통령령이 정하는 경우에는 그 구역의 기반시설과 연계된 기반시설의 설치나 용지 확보에도 사용할 수 있습니다.