총칙
1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다
출제 회차 15회 · 17회 · 18회 · 19회 · 20회 · 23회 · 24회 · 27회 · 28회 · 32회 · 34회 · 35회
2 「총칙」 강의 영상
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3 법령 근거 — 조문이 곧 정답입니다
2023. 7. 18., 2026. 3. 5.>
1. “정비구역”이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정ㆍ고시된 구역을 말한다.
2. “정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하
거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
가. 주거환경개선사업: 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량
건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기
반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업
나. 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지
역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다
음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 “공공재개발사업”이라 한다.
1) 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수등”이라 한다) 또는 제10호에
따른 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제24조에 따른 주거환경개선사업의 시
행자, 제25조제1항 또는 제26조제1항에 따른 재개발사업의 시행자나 제28조에 따른 재개발사업의 대행자
(이하 “공공재개발사업 시행자”라 한다)일 것
2) 건설ㆍ공급되는 주택의 전체 세대수 또는 전체 연면적 중 토지등소유자 대상 분양분(제80조에 따른 지분형
주택은 제외한다)을 제외한 나머지 주택의 세대수 또는 연면적의 100분의 20 이상 100분의 50 이하의 범위
에서 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별시ㆍ통합특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도 또는
「지방자치법」 제198조제1항에 따른 인구 50만 이상 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 조례(이하 “시ㆍ도조
례”라 한다)로 정하는 비율 이상을 제80조에 따른 지분형주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공임대주택(이
하 “공공임대주택”이라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주
택(이하 “공공지원민간임대주택”이라 한다)으로 건설ㆍ공급할 것. 이 경우 주택 수 산정방법 및 주택 유형별
건설비율은 대통령령으로 정한다.
다. 재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경
을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업을 “공공재건축사업”이라 한다.
1) 시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등(조합과 공동으로 시행하는 경우를 포함한다)이 제25조제2항 또는 제
26조제1항에 따른 재건축사업의 시행자나 제28조제1항에 따른 재건축사업의 대행자(이하 “공공재건축사업
시행자”라 한다)일 것
2) 종전의 용적률, 토지면적, 기반시설 현황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 세대수 이상을 건설ㆍ공급할
것. 다만, 제8조제1항에 따른 정비구역의 지정권자가 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제18조에 따른 도
시ㆍ군기본계획, 토지이용 현황 등 대통령령으로 정하는 불가피한 사유로 해당하는 세대수를 충족할 수 없
다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.
3. “노후ㆍ불량건축물”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
나. 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계ㆍ시공으로 구조적 결함 등이 있는
건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물
다. 다음의 요건을 모두 충족하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 건축물
1) 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치할 것
2) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상
될 것
라. 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 건축물
4. “정비기반시설”이란 도로ㆍ상하수도ㆍ구거(溝渠: 도랑)ㆍ공원ㆍ공용주차장ㆍ공동구(「국토의 계획 및 이용에 관
한 법률」 제2조제9호에 따른 공동구를 말한다. 이하 같다), 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열ㆍ가스 등의 공급시
설로서 대통령령으로 정하는 시설을 말한다.
5. “공동이용시설”이란 주민이 공동으로 사용하는 놀이터ㆍ마을회관ㆍ공동작업장, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시
설을 말한다.
6. “대지”란 정비사업으로 조성된 토지를 말한다.
7. “주택단지”란 주택 및 부대시설ㆍ복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음 각 목의 어느 하
나에 해당하는 일단의 토지를 말한다.
가. 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인을 받아 주택 및 부대시설ㆍ복리시설을 건설한 일단의 토지
나. 가목에 따른 일단의 토지 중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시ㆍ군계획시설(이하
“도시ㆍ군계획시설”이라 한다)인 도로나 그 밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 따로 관리되고 있는 각각의 토
지
다. 가목에 따른 일단의 토지 둘 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지
라. 제67조에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지
마. 「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지
8. “사업시행자”란 정비사업을 시행하는 자를 말한다.
9. “토지등소유자”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. 다만, 제27조제1항에 따라 「자본시장과 금융
투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자(이하 “신탁업자”라 한다)가 사업시행자로 지정된 경우 토지등
소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본
다.
가. 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권
자
나. 재건축사업의 경우에는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자
10. “토지주택공사등”이란 「한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」에 따라
주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사를 말한다.
11. “정관등”이란 다음 각 목의 것을 말한다.
가. 제40조에 따른 조합의 정관
나. 사업시행자인 토지등소유자가 자치적으로 정한 규약
다. 시장ㆍ군수등, 토지주택공사등 또는 신탁업자가 제53조에 따라 작성한 시행규정
사항을 포함한 기본방침을 정하고, 5년마다 타당성을 검토하여 그 결과를 기본방침에 반영하여야 한다.
1. 도시 및 주거환경 정비를 위한 국가 정책 방향
2. 제4조제1항에 따른 도시ㆍ주거환경정비기본계획의 수립 방향
3. 노후ㆍ불량 주거지 조사 및 개선계획의 수립
4. 도시 및 주거환경 개선에 필요한 재정지원계획
5. 그 밖에 도시 및 주거환경 개선을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항
4 쉬운 설명
정비사업은 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업 세 가지로 나뉜다. 주거환경개선사업은 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나, 단독주택·다세대주택 밀집지역에서 정비기반시설·공동이용시설 확충으로 주거환경을 보전·정비·개량하는 사업이다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역의 주거환경 개선 또는 상업지역·공업지역 등의 도시기능 회복·상권활성화를 위한 사업이고, 재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하는 사업이다. 공공재개발사업·공공재건축사업은 각각 시장·군수등 또는 토지주택공사등이 시행자인 요건과 임대주택 등 일정 비율 건설·공급 요건을 모두 갖춘 경우에 인정된다.
노후·불량건축물은 훼손·일부 멸실로 붕괴 등 안전사고 우려가 있는 건축물, 내진성능이 확보되지 않아 구조적 결함 등이 있는 건축물, 주거환경 불량 및 철거 시 효용의 현저한 증가가 예상되는 건축물, 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물 등을 말한다. 정비기반시설은 도로·상하수도·구거·공원·공용주차장·공동구 등 주민 생활에 필요한 공급시설을 뜻하고, 공동이용시설은 놀이터·마을회관·공동작업장 등 주민이 공동으로 사용하는 시설을 뜻한다. 공동으로 사용하는 구판장은 정비기반시설이 아니라 공동이용시설에 해당한다(다만 주거환경개선사업을 위해 지정·고시된 정비구역에서는 공동이용시설도 정비기반시설로 보는 특례가 있다).
대지는 정비사업으로 조성된 토지를 말하며, 사업시행자는 정비사업을 시행하는 자를 말한다. 토지등소유자는 사업 종류에 따라 범위가 다른데, 주거환경개선사업·재개발사업에서는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자이지만, 재건축사업에서는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자로 한정되어 지상권자는 포함되지 않는다. 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 토지등소유자가 신탁한 토지·건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다.
토지주택공사등은 한국토지주택공사 또는 주택사업을 수행하기 위해 설립된 지방공사를 말한다. 정관등은 조합의 정관, 사업시행자인 토지등소유자가 자치적으로 정한 규약, 시장·군수등·토지주택공사등·신탁업자가 작성한 시행규정을 포함한다.
국토교통부장관은 도시 및 주거환경을 개선하기 위하여 10년마다 국가 정책 방향, 기본계획 수립 방향, 노후·불량 주거지 조사 및 개선계획, 재정지원계획 등을 포함한 기본방침을 정하고, 5년마다 타당성을 검토하여 그 결과를 기본방침에 반영하여야 한다.
5 체크리스트 + 암기팁
- 정비사업은 주거환경개선사업·재개발사업·재건축사업으로 구분되며, 대상 지역과 건축물 상태, 목적이 각각 다르다.
- 공공재개발사업·공공재건축사업은 시장·군수등 또는 토지주택공사등이 시행자인 요건과 임대주택 등 건설·공급 비율 요건을 모두 갖추어야 인정된다.
- 정비기반시설(도로·상하수도·구거·공원·공용주차장·공동구 등)과 공동이용시설(놀이터·마을회관·공동작업장 등)은 구분된다 — 구판장은 정비기반시설이 아니라 공동이용시설이다(주거환경개선사업 정비구역의 특례는 제외).
- 토지등소유자는 주거환경개선사업·재개발사업에서는 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자이지만, 재건축사업에서는 건축물 및 그 부속토지의 소유자로 한정되어 지상권자는 포함되지 않는다.
- 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 신탁한 토지·건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다.
- 국토교통부장관은 10년마다 도시·주거환경정비 기본방침을 정하고 5년마다 타당성을 검토하여 반영하여야 한다.
6 예제 — 이 개념, 실제로 이렇게 나왔습니다
+ 이 개념이 나온 기출문제
해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.