조합설립추진위원회 및 조합의 설립 등

시장·군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려면 조합을 설립해야 한다(토지등소유자가 직접 시행하는 재개발사업은 제외). 재개발사업 추진위원회는 토지등소유자 4분의 3 이상 및 토지면적 2분의 1 이상 토지소유자의 동의로, 재건축사업 추진위원회는 주택단지 각 동별 구분소유자 과반수(복리시설은 3분의 1 이상, 각 동 구분소유자 5인 이하는 제외) 동의와 주택단지 전체 구분소유자 100분의 70 이상 및 토지면적 100분의 70 이상 토지소유자 동의로 정비구역 지정·고시 후 시장·군수등의 인가를 받는다(주택단지 아닌 지역이 포함되면 그 지역 소유자 4분의 3 이상 및 토지면적 3분의 2 이상 동의도 필요). 인가사항을 변경할 때는 총회에서 조합원 3분의 2 이상 찬성이 필요하다(경미한 사항은 신고). 추진위원회는 조합설립 동의를 받기 전에 추정분담금 등의 정보를 토지등소유자에게 제공하여야 한다.

추진위원회는 정비사업전문관리업자·설계자의 선정·변경, 개략적인 사업시행계획서 작성, 조합설립인가 준비업무 등을 수행하며, 정비사업전문관리업자는 추진위원회 승인 후 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 유찰된 경우로 한정)으로 선정해야 한다. 추진위원회는 조합설립인가 신청 전에 창립총회를 개최해야 하고, 비용부담이나 권리·의무 변동을 수반하는 업무는 사전에 토지등소유자의 동의를 받아야 한다. 추진위원회가 수행한 업무와 관련된 권리·의무는 조합이 포괄승계하며, 추진위원회는 회계장부 등을 조합설립인가일부터 30일 이내에 조합에 인계하여야 한다.

조합 정관에는 조합원 자격, 정비구역 위치·면적, 조합임원의 수·업무범위, 비용부담·회계, 정비사업비 부담 시기·절차, 청산금 징수·지급 방법, 시공자·설계자 선정 등이 포함된다. 정관 변경은 원칙적으로 총회에서 조합원 과반수 찬성으로 인가받지만, 조합원 자격·제명탈퇴교체·정비구역 위치면적·비용부담회계·정비사업비 부담시기절차·시공자설계자 선정 등은 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요하다. 청산금의 징수·지급 방법 및 절차는 이 3분의 2 찬성 대상 목록에 포함되어 있지 않아 과반수 찬성으로 변경할 수 있다.

조합장은 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지(재건축사업은 건축물과 그 부속토지)를 5년 이상 소유하거나, 정비구역에서 거주하며 선임일 직전 3년 중 1년 이상 거주한 요건을 갖추어야 하고, 선임일부터 관리처분계획인가를 받을 때까지 정비구역에서 거주(영업을 하는 자는 영업)하여야 한다 — 준공인가 시까지가 아니다. 조합임원의 임기는 3년 이하로 정관으로 정하되 연임할 수 있다. 조합임원이 결격사유에 해당하게 되어 당연 퇴임하더라도 퇴임 전에 관여한 행위는 그 효력을 잃지 아니한다(제43조). 조합임원이 6개월 이상 선임되지 않거나 총회 요청이 있으면 전문조합관리인을 선정해 업무를 대행하게 할 수 있고, 그 임기는 3년이다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제41조). 조합임원의 임기만료 후 6개월 이상 임원이 선임되지 아니한 경우에는 시장·군수등이 조합임원 선출을 위한 총회를 소집할 수 있고, 전문조합관리인이 업무를 대행하게 되면 그 업무를 대행할 임원은 당연 퇴임하며, 대의원회는 임기 중 궐위된 조합장을 보궐선임할 수 없다.

조합원 수가 100명 이상인 조합은 대의원회를 두어야 하며, 조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 없다. 대의원회는 총회 의결사항 중 대통령령으로 정하는 사항 외에는 총회의 권한을 대행할 수 있는데, 정관변경·자금차입·시공자 및 설계자 선정·정비사업전문관리업자의 선정 및 변경·정비사업비의 변경·조합임원의 선임 및 해임·사업시행계획서·관리처분계획·조합의 합병 또는 해산 등은 대행할 수 없다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제43조). 다만 사업완료로 인한 해산은 이 예외에서 다시 제외되어 대의원회가 대행할 수 있다. 한편 조합원은 서면 또는 배우자·직계존비속 등 대리, 해외거주자 대리, 법인 대리인을 통해 의결권을 행사할 수 있고, 이 중 법인인 토지등소유자가 지정한 대리인은 조합임원 또는 대의원으로 선임될 수 있다(제45조제5항).

토지등소유자가 시장·군수등 또는 토지주택공사등의 사업시행을 원하면 정비구역 지정·고시 후 주민대표회의(5명 이상 25명 이하)를 구성하여야 하며, 토지등소유자 과반수 동의와 시장·군수등의 승인이 필요하다. 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우에는 조합 대신 토지등소유자 전체회의의 의결을 거쳐야 하는데, 시행규정의 확정·변경, 정비사업비 사용·변경, 토지등소유자에게 부담이 될 계약, 시공자의 선정·변경, 자금의 차입, 사업시행계획서·관리처분계획의 작성·변경, 청산금의 징수·지급 등이 그 대상이며, 사업시행자가 직권으로 소집하거나 토지등소유자 5분의 1 이상의 요구로 소집한다.