부증성

부증성은 아무리 돈을 들여도 땅을 새로 만들어낼 수 없다는 특성이에요. 매립이나 산지개간을 하면 마치 땅이 늘어난 것처럼 보이지만, 이는 바다나 산을 택지·농지로 용도만 바꾼 것이지 물리적 총량이 실제로 늘어난 것이 아니라서 부증성의 예외가 될 수 없습니다.

땅이 한정되어 있으니 있는 땅을 가장 알차게 쓰려는 최유효이용의 필요성이 생기고, 서로 가지려는 경쟁 때문에 지대·지가가 발생하며, 좁은 땅을 효율적으로 쓰려다 보니 집약적으로 이용하게 됩니다(조방적, 즉 여유롭게 쓰는 이용을 촉진하는 것이 아니에요). 또한 수요가 늘어도 뚝딱 공급을 늘릴 수 없어 수급조절이 곤란하고(용이한 것이 아니에요), 한정된 자원을 갖고 싶어하는 소유욕구가 커져 지가상승·투기로 이어지기도 합니다.

토지의 물리적 공급은 단기든 장기든 완전히 고정(비탄력적)이지만, 용도를 바꾸면(예: 농지→대지) 특정 용도로 쓸 수 있는 땅의 양, 즉 경제적 공급은 늘어날 수 있다는 점이 핵심 구별점입니다.

다른 특성과 헷갈리지 않아야 합니다. 부동성(위치가 고정된 특성)은 지역별 시장 형성과 외부효과의 근거이고, 소모품처럼 다시 만들어낼 수 있다는 재생산이론을 적용할 수 없게 하는 것은 부동성이 아니라 부증성입니다. 개별성(똑같은 땅이 없다는 특성)은 일물일가 법칙을 배제하고 개별분석을 필요하게 하지만, 이웃에 나쁜 영향을 주는 부(-)의 외부효과를 직접 만드는 원인은 아니에요.

토지시장은 부증성 때문에 법·제도적 규제가 많고, 개별성 때문에 재화가 다 제각각(이질적)이며, 거래당사자 간 정보 격차가 커서 정보가 불완전하고 비대칭적이고, 지역성(부동성) 때문에 하나의 큰 시장이 아니라 여러 개의 부분시장으로 나뉘는 특징을 가집니다.