용적률

용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적(용적률 산정용 연면적)의 비율로, 건축물의 층수・규모를 규제하는 기준입니다. 지하층 면적은 연면적 산정에서 제외되고, 용도지역별로 국토계획법령상 상한이 정해져 있습니다.

예를 들어 대지면적 1,500㎡에 지상 11층・지하 3층인 건축물이 있고, 지상 1층 중 500㎡는 부속용도 주차장, 나머지 500㎡는 근린생활시설, 지상 2층부터 11층까지는 업무시설(1,000㎡×10개층=10,000㎡), 지하 1~3층은 근린생활시설・주차장으로 쓰인다면, 지하층 전부와 지상층 부속용도 주차장 면적은 용적률 산정용 연면적에서 제외되므로 근린생활시설 500㎡와 업무시설 10,000㎡를 합한 10,500㎡가 산정용 연면적이 되고, 이를 대지면적 1,500㎡로 나누면 용적률은 700%가 됩니다.

건축물의 1층 전체에 필로티(경비실・계단실・승강기실 등을 포함)가 설치되어 있는 경우에는 높이제한 규정을 적용할 때 필로티의 층고를 제외하고 높이를 산정합니다. 공동주택 지상층에 설치한 생활폐기물 보관시설의 면적은 바닥면적에 산입하지 않으며, 층고는 바닥구조체 윗면으로부터 위층 바닥구조체의 윗면까지의 높이로 산정합니다(아랫면까지가 아닙니다). 건축물 부분에 따라 층수가 다른 경우에는 평균이 아니라 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 봅니다.

법령상 용도지역별 용적률 최대한도(조례 등 강화・완화조건 미고려)는 제1종전용주거지역 100%, 제3종일반주거지역 300%, 일반공업지역 350%, 준공업지역 400%, 준주거지역 500%로 정해져 있어, 낮은 것부터 나열하면 제1종전용주거지역-제3종일반주거지역-일반공업지역-준공업지역-준주거지역 순이 됩니다.

시행사의 개발사업 사업성은 수입이 늘거나 비용이 줄 때 좋아집니다. 인・허가시 용적률의 증가는 같은 대지에서 분양할 수 있는 연면적을 늘려 매출을 늘려주므로, 공사기간의 연장・대출이자율의 상승・초기 분양률의 저조・매수예정 사업부지가격의 상승과 함께 놓였을 때 그중 유일한 긍정적 요인입니다. 반대로 용적률의 감소는 분양가능면적 축소로 분양수입을 줄여 사업이익에 부정적입니다. 한편 분양가격의 상승, 대출금리의 하락, 토지가격의 하락, 공사비의 하락은 각각 분양수입 증가나 사업비 감소를 뜻하므로 사업이익에 긍정적입니다.