환지방식

환지방식은 사업시행자가 토지를 매수하지 않고, 사업시행 후 정리된 토지(환지)를 종전 토지소유자에게 그 위치・지목・면적 등을 고려하여 재분배하는 도시개발방식입니다. 사업비와 공공용지를 공제한 나머지 토지를 소유권을 유지한 채 재분배하는 것이며, 사업비 충당용 체비지와 공공시설용지를 합쳐 보류지라 부릅니다. 토지를 '매각'하는 것이 아니라 위치・형상을 변경하여 소유권 그대로 '재분배(환지처분)'하는 것이라는 점에 유의해야 합니다.

수용방식(매수방식)은 사업시행자가 토지를 강제로 취득(수용)해 보상금을 지급하는 방식으로, 초기에 막대한 토지구입비용이 들어 재정지출 부담이 크고 소유자와의 갈등이 발생하기 쉽습니다. 이에 비해 환지방식은 토지매입비 부담이 없어 사업비 부담이 작고, 조성토지(체비지) 매각부담도 상대적으로 작으며, 개발이익이 종전 토지소유자에게 귀속될 가능성이 큽니다. 또한 수용방식에서는 현금보상을 받은 토지소유자들이 세금감면 혜택을 위해 사업구역 밖에서 대체토지(대토)를 매입하는 경우가 많아 사업구역 밖의 지가를 상승시킬 가능성이 큽니다.

다만 환지방식은 개발계획 수립 동의, 조합설립 동의 등 여러 단계에서 토지소유자의 동의를 요구하므로, 수용방식보다 동의 절차가 오히려 더 많고 복잡합니다. 매수(수용)방식과 환지방식을 함께 쓰는 것은 '혼합방식(혼용방식)'이라 하며, 개발형태를 기준으로는 미개발토지를 새로 개발하는 신개발방식과 기존 시가지를 정비하는 재개발방식으로 구분됩니다.

환지방식과 함께 자주 출제되는 개발 개념도 정리해 두어야 합니다. 행정의 변화에 따른 인・허가 지연위험은 사업시행자가 스스로 통제할 수 없는 위험에 해당하며, 부동산개발은 미래의 불확실한 수익을 근거로 진행되므로 위험성이 수반됩니다. 공영(공공)개발은 공공성과 공익성을 위해 택지를 조성한 후 분양 또는 임대하는 토지개발방식을 말합니다. 흡수율분석은 일정기간 시장에서 공급된 부동산이 얼마나 소화(흡수)되었는지 조사해 시장성을 예측하는 기법이고, 재무적 사업타당성분석에서 사용했던 변수들을 낙관적・비관적 상황으로 대입해 수익성을 예측하는 것은 민감도분석(감응도분석)이지 흡수율분석이 아닙니다.