토지(개발)신탁

토지(개발)신탁은 토지소유자가 신탁회사에 토지를 신탁하여 신탁회사가 위탁받은 토지를 직접 개발・조성하고, 분양이나 임대 등으로 발생한 수익을 수익자(위탁자)에게 배분하는 방식입니다. 신탁기간 중 소유권은 신탁회사 명의로 형식적으로 이전됩니다.

이는 담보신탁과 다릅니다. 담보신탁은 부동산소유자가 소유권을 신탁회사에 이전하고 신탁회사로부터 수익증권을 교부받아 이 수익증권을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 방식으로, 신탁회사가 토지를 직접 개발・조성해 수익을 배분하는 토지(개발)신탁과는 성격이 다릅니다. "돈 빌리기"가 담보신탁, "직접 개발"이 토지(개발)신탁입니다.

부동산개발 사업방식 중 자체사업방식은 소유자가 직접 개발하므로 소유권 이전이 없고, 공사비 대물변제・사업위탁・분양금정산방식도 소유권을 소유자가 그대로 보유한 채 진행됩니다. 이들과 달리 토지신탁방식만 사업기간 동안 형식적인 소유권 이전행위가 발생합니다. 신탁회사가 개발・관리・처분을 수행한 뒤 신탁종료 시 소유권은 다시 원소유자(또는 수익자)에게 이전되므로, 사업기간 중의 이전은 등기 명의만 옮기는 '형식적' 이전입니다.

국내에서는 이미 오래전부터 신탁회사가 토지를 맡아 직접 개발하는 토지(개발)신탁 업무가 활발히 운영되고 있습니다. 다양한 부동산관련 자산을 기초로 한 자산유동화증권(ABS)이 발행되고, 부동산투자회사제도가 도입되어 소액투자자도 대규모 부동산에 투자할 수 있게 되었으며, 부동산 개발관련 대출채권이 증권화되어 개발사업의 자금조달방법이 다양해지고 있고, 2차 주택저당시장(secondary mortgage market) 제도도 도입되어 운영되고 있습니다.

이 밖에 프로젝트 파이낸싱(PF)은 예상되는 제반 위험을 프로젝트회사와 이해당사자 간의 계약에 의해 적절하게 배분하며, 도시개발법령상 도시개발사업의 시행방식에는 환지방식, 수용 또는 사용방식, 혼용방식이 있습니다. 지방자치단체와 민간기업이 합동으로 개발하는 방식은 민관합동개발사업에 해당하고, 도시개발법령상 도시개발구역에서 주거・상업・산업・유통 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 도시개발사업이라 합니다.