공시지가기준법

공시지가기준법은 대상토지와 이용가치가 유사한 비교표준지의 공시지가에 시점수정, 지역요인 비교, 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 순차적으로 곱하는 상승식으로 대상토지의 가액을 구하는 방법입니다. 시점수정은 비교표준지가 있는 시·군·구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용하는 것이 원칙이고, 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 이용상황별 지가변동률을 적용합니다. 그래서 용도지역은 제2종일반주거지역인데 이용상황은 상업용인 토지처럼 둘이 어긋나 있고 문제가 이용상황별 변동률을 함께 준 경우에는, 이용상황에 맞는 상업지역 지가변동률을 적용합니다. 개별요인은 대상토지가 우세하면 (1+격차율), 열세하면 (1−격차율)을 곱하고, 우세·열세 조건이 둘 이상이면 각각의 격차율을 다시 서로 곱해 하나의 개별요인 비교치를 만듭니다(가로조건 5% 열세·획지조건 8% 우세라면 0.95×1.08).

비교표준지는 인근지역에 있는 표준지 중 대상토지와 용도지역·이용상황·주변환경 등이 같거나 비슷한 것을 선정하고, 인근지역에 적절한 표준지가 없으면 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있습니다.

시점수정에서 지가변동률 적용이 곤란한 경우에는 소비자물가지수가 아니라 생산자물가지수(생산자물가상승률)를 적용하는 것이 원칙입니다. 또한 거래사례에 특수한 사정이 개입되어 있더라도 그 보정 정도를 알 수 없으면 비교사례로 선정하지 않습니다.

토지는 공시지가기준법으로 평가하지만, 건물의 평가는 원가법이 원칙이며 거래사례비교법이 원칙이 아닙니다. 토지와 건물을 함께(일괄) 평가할 때는 거래사례비교법을 적용합니다. 다만 제18회처럼 옛 기준으로 출제된 문항은 일괄평가를 「거래사례비교법 또는 수익환원법」으로 물었으니, 그 문항을 풀 때는 출제 당시 기준으로 읽어야 합니다.