수익환원법
1 출제 포인트 — 이렇게 나옵니다
출제 회차 15회 · 24회 · 28회 · 31회 · 32회 · 34회 · 35회
2 「수익환원법」 강의 영상
공개된 유튜브 무료 강의 중 이 개념을 다루는 것을 모았습니다. 풀고패스가 만든 강의가 아니며, 내용의 정확성은 각 채널에 있습니다. 업로드 날짜를 확인하세요 — 법령이 개정됐을 수 있습니다.
3 이론 근거 — 정의가 곧 정답입니다
4 쉬운 설명
수익환원법은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법입니다. 수익가액 = 순영업소득 ÷ 종합환원율이며, 종합환원율은 토지·건물 각각의 가치구성비율에 환원율을 가중평균하여 구합니다.
수익환원법은 임료가 아닌 '가격'을 구하는 방법입니다. 임료를 구하는 방법은 임대사례비교법·적산법·수익분석법이고, 가격을 구하는 방법은 원가법·거래사례비교법·수익환원법입니다. 수익분석법은 순수익에 필요경비를 더해 '임대료'를 산정하는 방법이라 수익환원법과 다릅니다.
물건별로 주된 감정평가방법이 정해져 있습니다. 건물과 건설기계는 원가법이고, 선박도 원가법이지만(자동차와 달리 거래사례비교법이 아니며, 본래 용도의 효용가치가 없으면 해체처분가액으로 평가할 수 있습니다) 자동차와 과수원, 그리고 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평가하는 경우는 거래사례비교법입니다. 상표권·저작권·특허권·실용신안권 등 무형자산과 기업가치·광업재단은 수익분석법이 아니라 수익환원법이 주된 방법이며(영업권도 수익분석법이 아니라 수익환원법입니다), 임대료는 임대사례비교법입니다.
순영업소득(NOI)은 유효총소득에서 영업경비를 뺀 값이며, 종합환원율은 토지·건물 각각의 가치구성비율에 그 환원율을 곱한 값을 더해 가중평균으로 구합니다.
5 체크리스트 + 암기팁
- 수익환원법: 수익가액 = 순영업소득(NOI) ÷ 종합환원율, 종합환원율 = 토지가치구성비×토지환원율 + 건물가치구성비×건물환원율(물리적 투자결합법)
- 수익환원법은 '가격' 산정기법(임료 아님) — 임료는 임대사례비교법·적산법·수익분석법
- 수익분석법 = 총수익 분석해 순수익 + 필요경비 = 임대료 산정 — 수익환원법과 혼동 금지
- 건물·건설기계·선박 = 원가법(선박은 자동차와 다름), 자동차·과수원·구분소유건물 일괄평가 = 거래사례비교법 — 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 평가 가능
- 무형자산(특허권·실용신안권·상표권·저작권)+기업가치+광업재단 = 수익환원법, 임대료 = 임대사례비교법
- 함께 묻는 정의 — 기준가치는 감정평가의 기준이 되는 가치, 가치형성요인은 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인·지역요인·개별요인 등, 원가법은 재조달원가에 감가수정을 하여 가액을 산정하는 방법, 거래사례비교법은 거래사례와 비교하여 사정보정·시점수정·가치형성요인 비교 등을 거쳐 가액을 산정하는 방법
6 예제 — 이 개념, 실제로 이렇게 나왔습니다
+ 이 개념이 나온 기출문제
해설·법령 근거까지 가입 없이 보실 수 있습니다. 최신 5개년 문항은 여기 나오지 않습니다.