직권말소

직권말소란 등기관이 당사자의 신청 없이 스스로 심사하여 실체법상 허용되지 않는 등기임을 발견한 경우 그 등기를 말소하는 것입니다. 사건이 등기할 것이 아닌 때 등 절대적 무효사유(예: 관할위반의 등기)에 한하여 인정되며, 신청절차상 하자가 있더라도 실체적 권리관계에 부합하는 등기(위조서류에 의한 등기라도 실체관계에 부합하는 경우, 무권대리인의 신청이라도 실체관계에 부합하는 경우, 등기원인 표시만 잘못된 경우 등)는 직권말소 대상이 아닙니다.

실체법상 허용되지 않는 등기가 등기관의 착오로 완료된 경우 등기관은 직권말소할 수 있습니다. 반면 권리의 말소등기는 원칙적으로 공동신청 사항이고, 전세권·저당권의 말소는 전세금반환증서나 영수증만으로는 부족하고 제권판결 등이 필요하며, 가등기에 기한 본등기를 한 경우 가등기 이후의 중간처분등기(근저당권설정등기 등)는 등기관이 사전통지·대기절차 없이 직권으로 말소한 뒤 그 사실을 통지합니다.

농지를 목적으로 하는 전세권설정등기는 원인무효이므로 직권말소 대상인데, 당사자의 신청이 없어도 등기관이 직권으로 말소할 수 있습니다.

저당권의 목적이 된 소유권의 말소등기에는 이해관계인인 저당권자의 동의가 필요합니다. 전세권자가 행방불명이 된 경우 전세권설정자가 전세계약서와 전세금반환증서를 첨부하여 단독으로 전세권의 말소등기를 신청할 수 있다는 서술은 제18회(2007) 당시 구법을 기준으로 한 것으로, 현행 부동산등기법에서는 등기의무자의 소재불명 시 공시최고를 거쳐 제권판결을 받아야 등기권리자가 단독으로 말소등기를 신청할 수 있습니다.

⚠️ 예고등기는 등기원인의 무효·취소를 이유로 한 소가 제기된 경우 이를 제3자에게 경고하기 위하여 법원의 촉탁으로 행하여지던 등기였으나, 2011년 부동산등기법 전부개정으로 폐지되었습니다. 현행 부동산등기법에는 존재하지 않는 제도이며, 등기관이 등기원인의 무효 또는 취소로 인하여 등기의 말소 또는 회복의 등기를 한 때에 예고등기를 말소하여야 했던 것은 폐지 이전 당시 제도를 기준으로 한 것입니다.