주택에 대한 과세

과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자가 그 해 종합부동산세를 납부할 의무를 진다. 신탁주택(수탁자 명의로 등기ㆍ등록된 신탁재산인 주택)의 경우, 수탁자 명의로 등기되어 있더라도 원칙적으로 위탁자가 종합부동산세 납세의무자이며, 위탁자가 그 신탁주택을 소유한 것으로 본다. 다만 위탁자가 종합부동산세등을 체납하고 그의 다른 재산으로 강제징수를 하여도 징수할 금액에 미치지 못하는 경우에 한하여, 수탁자가 그 신탁주택(신탁재산에 속하는 재산 포함)의 범위에서 위탁자의 세금을 납부할 보충적 물적납세의무를 진다(제7조의2) — 원칙(위탁자)과 예외(수탁자의 보충적 책임)를 반대로 서술하면 틀린다.

주택분 과세표준은 공시가격 합산액에서 1세대 1주택자는 12억원, 제9조②3호 세율이 적용되는 법인은 0원, 그 밖의 자(다주택 개인 등)는 9억원을 공제한 금액에, 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율(현재 100분의 60, 주택분 기준)을 곱하여 계산한다(그 금액이 영보다 작으면 영으로 본다).

요건을 갖춘 민간임대주택ㆍ공공임대주택ㆍ다가구 임대주택, 사원용주택ㆍ미분양주택ㆍ가정어린이집용 주택 등은 과세표준 합산대상 주택의 범위에 포함되지 않는다(합산배제). 이러한 주택을 보유한 납세의무자는 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 보유현황을 신고하여야 한다("10월 16일부터 10월 31일까지"라고 하면 틀린다).

다음 네 가지 경우에는 1세대 1주택자로 본다(제8조④): ① 1주택(그 부속토지만 소유한 경우는 제외)과 건물ㆍ부속토지 소유자가 다른 다른 주택의 부속토지를 함께 소유한 경우, ② 1주택을 양도하기 전 다른 주택을 대체취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우, ③ 1주택과 상속주택을 함께 소유한 경우, ④ 1주택과 지방 저가주택을 함께 소유한 경우. 이 중 ②ㆍ③ㆍ④에 해당하는 자만 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 신청하여야 적용받을 수 있다(①은 별도 신청 없이 인정된다). 한편 혼인으로 인한 1세대 2주택은 이 신청형 특례와는 별개의 제도로서, 시행령상 혼인한 날부터 10년 동안 혼인 전 각자의 소유 주택을 기준으로 자동으로 별도 세대로 취급하는 세대구성 특례다 — "9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제를 신청하면 1세대1주택자로 본다"고 서술하면 이 제도의 성격을 잘못 설명한 것이 된다.

세율은 개인의 경우 2주택 이하 소유와 3주택 이상 소유를 구분하여 각각의 세율을 적용한다. 법인 또는 법인으로 보는 단체의 경우에는 별도로, 공익법인등이 직접 공익목적사업에 사용하는 주택만을 보유한 경우(및 공공주택사업자 등 대통령령으로 정하는 경우)에는 제1항제1호에 따른 세율(개인의 2주택 이하 세율과 동일한 누진세율)을 적용하고, 그 밖의 공익법인등에는 제1항 각 호의 세율(누진세율)을 적용하며, 이 두 경우에 해당하지 않는 법인은 2주택 이하 소유시 1천분의 27, 3주택 이상 소유시 1천분의 50의 단일세율을 적용한다 — 공익법인이 공익목적으로 1주택만 보유하는 경우에 1천분의 50을 적용한다고 하면 틀린다.

주택분 재산세로 부과된 세액(지방세법상 가감조정된 세율이 적용되었거나 세부담상한을 적용받은 경우에는 그 적용된 세액)은 주택분 종합부동산세액에서 공제한다. 이때 공제할 재산세 상당액은 '재산세' 공정시장가액비율을 곱해 산정하며, '종합부동산세' 공정시장가액비율(100분의 60)을 곱하는 것이 아니다. 1세대 1주택자에 대해서는 연령별 공제(60세 이상)와 보유기간별 공제(5년 이상)를 공제율 합계 100분의 80의 범위에서 중복하여 적용할 수 있다. 다만 제8조④의 특례(부속토지ㆍ대체취득ㆍ상속주택ㆍ지방저가주택)가 적용된 1세대 1주택자는, 그 특례 대상 부분에 해당하는 산출세액을 제외한 나머지 금액에만 연령별ㆍ보유기간별 공제율을 곱한다. 이 연령ㆍ보유기간 세액공제는 주택분에 한하여 인정되며 토지분 종합부동산세에는 적용되지 않는다.

해당 연도 주택에 대한 총세액상당액(재산세+종부세)이 직전연도 총세액상당액의 100분의 150을 초과하는 경우 그 초과하는 세액은 없는 것으로 본다(세부담상한). 다만 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조②3호의 세율(1천분의27ㆍ1천분의50)이 적용되는 경우에는 이 세부담상한 규정 자체가 적용되지 않는다.

과세기준일 현재 세대원 중 1인이 배우자와 공동으로 1주택을 소유하고 다른 주택을 소유하지 않은 경우, 해당 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 관할세무서장에게 신청하면 배우자와 공동으로 1주택을 소유한 자 또는 그 배우자 중 1인(공동명의 1주택자)을 그 주택의 납세의무자로 할 수 있다(자동 적용이 아니다). 이 경우 공동명의 1주택자를 1세대 1주택자로 보아 과세표준과 세율ㆍ세액을 계산하므로, 기본공제금액도 12억원이 적용된다("11억원"이 아니다).