공인중개사 하향여과 · 상향여과 · 제15회 40번 해설

핵심 해설

주택여과과정(filtering)은 주택의 질적 변화에 따라 거주계층이 이동하는 현상으로(①②옳음), 안정적 시장에서 여과과정이 긍정적으로 작동하면 주거의 질을 개선하고(④옳음) 주택공급량 증가에도 기여한다(⑤옳음). 그러나 하향여과(filtering down)는 소득증가에 따라 상위계층이 새 주택으로 이동하면서 기존 주택이 하위 소득계층에게 이전되어 사용되는 현상을 말하는 것이지, '소득증가로 저가주택수요가 감소'하는 것 자체가 하향여과의 정의는 아니므로 ③번 설명은 부정확하다.

이론 근거

주택여과이론(filtering theory) - 소득계층간 주택이동에 따른 상향여과·하향여과, 주거분리와 연관.

쉬운 설명

주택여과효과(filtering)는 주택순환현상이라고도 불리며, 주택의 질이 변하면서 거주하는 계층이 바뀌는 걸 설명해요. 시장이 안정적일 때 이 여과과정이 잘 작동하면 주거의 질도 좋아지고 주택공급량도 늘어나는 긍정적 효과가 있어요. 그런데 하향여과란 소득이 늘어난 상위계층이 새 집으로 옮겨가면서 원래 살던(기존) 주택이 저소득층에게 넘어가 쓰이는 현상을 말하는 것이지, 단순히 '소득이 늘어서 저가주택 수요가 줄어든다'는 것 자체를 하향여과라고 정의하지는 않습니다.

용어 설명

하향여과(filtering down)

상위계층이 신규·고급주택으로 이동하면서 기존 주택이 하위계층에게 이전되어 사용되는 현상.

상향여과(filtering up)

노후주택 개량 등으로 하위계층 주택이 상위계층에게 사용되는 현상.

선택지별 해설

• ① 옳음 - 여과효과는 주택순환현상이라고도 불린다.
• ② 옳음 - 여과효과는 주택의 질적 변화와 가구이동관계를 설명한다.
• ③ 틀림(정답) - 하향여과는 소득증가에 따른 상위계층의 신규주택 이동으로 기존주택이 하위계층에게 이전되는 현상이며, 단순히 '저가주택수요 감소'로 정의되지 않는다.
• ④ 옳음 - 여과효과가 긍정적일 때 주거질이 개선된다.
• ⑤ 옳음 - 여과효과가 긍정적일 때 주택공급량 증가에도 기여한다.

암기팁

하향여과 = 상위계층 이사 → 헌 집이 아래계층으로!