공인중개사 성립요건주의 · 공신력 · 제15회 57번 해설

핵심 해설

민법 제186조의 성립요건주의(등기하여야 물권변동의 효력이 생김)는 법률행위에 의한 물권변동에 적용되는 원칙이다. 반면 상속, 공용징수, 판결, 경매 등 법률의 규정에 의한 물권취득은 민법 제187조에 따라 등기 없이도 물권변동의 효력이 발생하며, 다만 이를 처분하려면 먼저 등기하여야 한다. 따라서 '법률의 규정에 의하여 소유권을 취득하는 경우에도 등기하여야 물권변동의 효력이 생긴다'는 ④는 틀리다. ①②③⑤는 1동 건물 등기부의 용지 편성, 신청주의 원칙, 등기관의 형식적 심사주의(구분건물 표시사항은 예외적으로 실질적 조사 가능), 공신력 부인에 따른 선의 매수인 보호 흠결 가능성과 일치하여 옳다.

법령 근거

• 민법 제187조법제처 원문 →

쉬운 설명

우리 민법은 법률행위(매매·증여 등)로 인한 물권변동에 대해서는 등기를 해야 효력이 생기는 '성립요건주의'를 취하고 있습니다. 그러나 상속, 공용징수, 판결, 경매처럼 법률의 규정에 의한 물권취득은 등기 없이도 효력이 발생하며, 다만 이를 다시 처분하려면 그 전에 등기를 해야 합니다. ④번 지문은 법률규정에 의한 취득에도 등기해야 효력이 생긴다고 설명하고 있어 틀립니다. 나머지 지문은 1동 건물의 등기용지 편성, 신청주의 원칙, 등기관의 형식적 심사(구분건물 표시사항은 예외적으로 조사 가능), 공신력이 없어 선의의 매수인도 소유권을 취득하지 못할 수 있다는 점과 모두 일치합니다.

용어 설명

성립요건주의

법률행위로 인한 부동산 물권변동은 등기하여야 그 효력이 발생한다는 원칙(민법 제186조)

공신력

등기부의 기재를 신뢰하고 거래한 자를 보호하는 효력. 우리 부동산등기제도는 공신력을 인정하지 않음

선택지별 해설

• ① 1동의 건물은 원칙적으로 1등기용지를, 구분건물은 1동에 속하는 전부에 대해 1등기용지를 사용한다는 서술은 옳다.
• ② 당사자의 신청 또는 촉탁 없이 등기하지 못한다는 신청주의 원칙은 옳다.
• ③ 등기관은 원칙적으로 형식적 심사권만 가지나 구분건물 표시에 관한 사항은 조사할 수 있다는 서술은 옳다.
• ④ 법률규정에 의한 물권취득(민법 제187조)은 등기 없이도 효력이 발생하므로 틀림(정답).
• ⑤ 공신력이 없어 등기를 믿고 매수해도 소유권을 취득하지 못할 수 있다는 서술은 옳다.

암기팁

법률행위는 등기해야 효력(민법186조), 법률규정 취득은 등기 없이도 효력(민법187조).