공인중개사 개별성 · 제16회 11번 해설

핵심 해설

④가 틀린 지문이다. 개별성(비동질성)은 물리적으로 완전히 동일한 토지가 존재하지 않는다는 특성으로, 오히려 부동산 상품간 완전한 대체를 불가능하게 만드는 요인이다. 개별성으로 인해 부동산은 일물일가의 법칙이 적용되지 않고 개별 감정평가가 필요해진다. 나머지 지문은 부증성으로 인한 토지이용의 집약화, 영속성에 따른 장기투자를 통한 자본이득・소득이득, 희소성 차이에 따른 입지별 임대료 격차, 용도다양성에 따른 최유효이용 선택 등 모두 옳은 설명이다.

이론 근거

토지의 특성이론 - 부증성, 영속성, 개별성(비대체성), 용도의 다양성, 부동성 등 자연적・인문적 특성이 부동산 시장과 활동에 미치는 영향

쉬운 설명

세상에 완전히 똑같이 생긴 땅은 하나도 없다는 특성을 개별성이라고 해요. 이 개별성 때문에 부동산은 서로 완전히 대체할 수 없는 상품이 되는 거예요. 그런데 문제에서는 개별성 때문에 완전한 대체관계가 성립한다고 했으니 반대로 틀린 설명이에요. 나머지 지문, 즉 땅이 늘어나지 않아서(부증성) 기존 땅을 집약적으로 쓰게 된다는 것, 영속성 때문에 오래 갖고 있으면서 시세차익과 임대수익을 함께 노릴 수 있다는 것, 도심 땅이 외곽보다 희소해서 임대료가 비싸다는 것, 여러 용도로 쓸 수 있어서(용도다양성) 가장 좋은 용도를 고르게 된다는 것은 모두 맞는 설명이에요.

용어 설명

개별성(비대체성)

물리적으로 완전히 동일한 토지는 존재하지 않는다는 토지의 특성으로, 부동산시장을 개별화・비표준화시키고 완전한 대체를 불가능하게 함

선택지별 해설

• ① 부증성으로 물리적 공급이 제한되어 기존 토지의 집약적 이용이 촉진되므로 옳다.
• ② 영속성으로 인해 장기보유를 통한 자본이득과 소득이득을 모두 기대할 수 있으므로 옳다.
• ③ 희소성이 큰 도심지는 도시외곽보다 임대료가 높게 형성되는 경향이 있으므로 옳다.
• ④ 개별성은 오히려 완전한 대체관계 성립을 불가능하게 하는 특성이므로 이 지문은 틀렸고, 이것이 정답이다.
• ⑤ 용도의 다양성으로 여러 이용 중 최유효이용을 선택하게 되므로 옳다.

암기팁

세상에 똑같은 땅은 없다, 그래서 대체 불가