공인중개사 토지가격의 자본환원이론 · 제16회 25번 해설

핵심 해설

③이 옳은 지문이다. 토지가격은 장래 발생할 지대(순수익)를 적정 할인율(자본환원율)로 환원한 값으로 결정된다(수익환원방식). 금리(할인율)가 상승하면 동일한 지대를 더 높은 할인율로 환원하게 되어 토지가격은 낮아진다. 나머지 지문은 모두 틀렸다. 지대가 상승하면 토지가격도 함께 상승하고, 위험프리미엄 상승은 할인율 상승을 의미하므로 토지가격을 낮추며, 신도시개발계획 발표는 기대이익 상승으로 주변 토지가격을 높이고, 기대인플레이션율 상승은 명목지대 상승 기대로 토지가격을 높이는 요인이 된다.

이론 근거

토지가격결정이론(자본환원법) - 토지가격 = 지대(순수익) ÷ 할인율(자본환원율). 할인율이 상승하면 토지가격은 하락한다.

쉬운 설명

토지가격은 앞으로 벌어들일 지대를 적당한 할인율(이자율 개념)로 나눠서 계산해요. 그래서 금리(할인율)가 오르면 같은 지대라도 더 많이 나눠주는 셈이 되어서 토지가격은 오히려 낮아져요. 나머지는 다 틀렸는데, 지대가 오르면 토지가격도 함께 오르고, 위험프리미엄이 오르면 할인율이 오르는 셈이라 토지가격은 오히려 낮아지고, 신도시개발계획이 발표되면 기대감으로 주변 땅값이 오르고, 물가가 오를 거란 기대(기대인플레이션율)가 커지면 땅값도 오르는 경향이 있어요.

용어 설명

토지가격의 자본환원이론

토지가격은 장래 발생할 것으로 기대되는 순수익(지대)을 할인율(자본환원율)로 나눈 값으로 결정된다는 이론(V=지대/할인율)

선택지별 해설

• ① 지대가 상승하면 토지가격도 함께 상승하므로 '낮아진다'는 서술은 틀렸다.
• ② 위험프리미엄 상승은 할인율(자본환원율) 상승을 의미해 토지가격을 낮추므로 '높아진다'는 서술은 틀렸다.
• ③ 금리(할인율) 상승은 자본환원가치를 낮춰 토지가격을 하락시키므로 옳고, 이것이 정답이다.
• ④ 신도시개발계획 발표는 기대이익 상승으로 주변 토지가격을 상승시키므로 '낮아진다'는 서술은 틀렸다.
• ⑤ 기대인플레이션율 상승은 명목지대・가격 상승기대를 높이므로 '낮아진다'는 서술은 틀렸다.

암기팁

금리 오르면 땅값은 내려간다